買保險比買房靠譜嗎

買(mai) 保險比買(mai) 房靠譜嗎？今天這個(ge) 話題是源自於(yu) 前兩(liang) 天我們(men) 不買(mai) 房也能享受增值收租的講座，在那場講座下麵，很多人評論，如果不買(mai) 房還有什麽(me) 更好的配置渠道嗎？買(mai) 房投資和年金保險哪個(ge) 更好？

今天我們(men) 就來探討一種資產(chan) 配置的可能性，對比房產(chan) 投資和年金保險的區別，共性和優(you) 劣是讓大家更清晰裏麵的選擇。明確一下，我們(men) 這期視頻裏麵所講述的房產(chan) 指的並不是唯一的自住房，而是指家庭的投資性房產(chan) 。說清楚了這一點，我們(men) 就開始今天的正題吧。

房產(chan) 和年金保險有兩(liang) 個(ge) 共同的特點：

一、是短期的流動性不好，注意我說的是短期，需要持有一定的時間才能看到收益；

二、是都有產(chan) 生被動收入的可能性，房產(chan) 是收房租，保險是領取年金。

我們(men) 就基於(yu) 這兩(liang) 個(ge) 特點來說一說，為(wei) 什麽(me) 買(mai) 保險比買(mai) 房要靠譜？

我們(men) 前麵說過蒙戴爾不可能的三角形理論，流動性、安全性和收益性三者是不可能兼得的。房產(chan) 和年金保險都是短期流動性較差的資產(chan) ，安全性和收益性哪個(ge) 會(hui) 更好呢？

我們(men) 來做一個(ge) 簡單的對比，先看被動收入房租和領取年金哪個(ge) 會(hui) 更好？

一個(ge) 房子的房租收入的高低和很多因素有關(guan) ，麵積、裝修、環境、社區、交通等等因素都有。我們(men) 不去做橫向的對比，我們(men) 就用一套房子來做縱向對比，同套房子的房租，今年的租金和五年後和十年後的租金，它的變化是怎麽(me) 樣的？是不變嗎？還是下跌？還是上漲？探討房租的趨勢必須要考慮供需關(guan) 係。

什麽(me) 情況下房租會(hui) 漲？隻有兩(liang) 種情況，一是人口大量湧入城鎮，二是他們(men) 都沒有自住房。當這兩(liang) 種情況同時發生的時候，一個(ge) 城市裏湧入了大量的人口，人多房子少，房租自然會(hui) 上漲。

2020年央行發布了一份數據，城鎮居民購房率達到了96%，戶均是1.5套房，也就是說城市的常住人口並不缺剛需的自住房，外來打工人會(hui) 不會(hui) 源源不斷的湧入城市呢？

城鎮化的問題說起來可能比較複雜，按照第七次的人口普查的數據來看，中國城鎮化率是63.89%，並且還處於(yu) 一個(ge) 較快的發展區間。當城鎮化達到了70%，會(hui) 發生什麽(me) 問題呢？

經濟學家李奇霖曾在一份報告中說到，城鎮化30%-70%之間的時候，工業(ye) 技術比較雄厚，農(nong) 村剩餘(yu) 勞動力會(hui) 轉向工業(ye) ，城鎮人口會(hui) 快速增加。當城鎮化率達到了70%以後，農(nong) 村人口向城鎮人口轉化的趨勢將會(hui) 停滯，這個(ge) 過程，城鎮化不再是人口從(cong) 農(nong) 村流向城市，而是城市之間的人口在進行結構性的轉移。

城鎮居民人均1.5套房，外來流入人口停滯，請問供需關(guan) 係是不是發生了變化？房子它還好租？租得出去嗎？別說租出去了，你賣一個(ge) 試試。

再看年金保險的被動收入，從(cong) 某一年開始領取，活多久領多久，隻要活著就一直領錢，因為(wei) 這是寫(xie) 進合同的，所以確定穩健，這一點都不用對比絕對數值了，當確定穩健這一點上收房租它就已經輸了。

手裏有投資房產(chan) 的朋友可以計算一下，你手裏的房子每年能夠收多少的租金，如果按照租金收租50年，能比現在的市值要高嗎？

北京通州一套市值500萬(wan) 的房子，每個(ge) 月租金5000元，出租83年才能把房價(jia) 收回來，如果今天一次性把這套房子賣了，變現500萬(wan) 投入年金保險中，第21年妥妥的變成一千萬(wan) 翻一翻。

你怎麽(me) 選擇？出租83年收回500萬(wan) 房子今天的市值嗎？還是在這個(ge) 假設最好的前提下計算出來的結果？你這套房子21年後還能夠值500萬(wan) 嗎？或者你連續出租83年，沒有一個(ge) 月租不出去，也沒有一個(ge) 月會(hui) 降低房租嗎？

最後我做了一個(ge) 對比的表格（視頻內(nei) 含表格），大家可以看一看裏麵的區間，一套市值500萬(wan) 的房子，出租21年可以拿回126萬(wan) ，連續出租83年才可以賺回500萬(wan) 的市值本金。當然了，未來它是不確定的，房租有可能會(hui) 比現在多，也有可能會(hui) 比現在的少。

如果是買(mai) 房的錢用於(yu) 配置年金保險，第21年可以領回一千萬(wan) ，第83年可以領回1720萬(wan) ，這是寫(xie) 進合同的，所以它的數字不會(hui) 更高，也不會(hui) 更低，100%的確定事件。

你看相同的錢不用於(yu) 去投資房產(chan) ，去配置年金保險，是不是就是把結果不確定的事情，變成了一個(ge) 收益確定的事了。

妥妥的不買(mai) 房也能夠享受增值收租，選對好的年金產(chan) 品，不買(mai) 房，也能夠複刻享受20年前房價(jia) 上漲帶來的紅利期。

好了，今天我們(men) 就聊到這裏，如果你有任何關(guan) 於(yu) 房產(chan) 與(yu) 保險相關(guan) 的問題，也歡迎在評論區裏麵與(yu) 我們(men) 互動。