進可賣退可租，買房養老靠譜嗎？

月底有款非常優(you) 秀的產(chan) 品要下架了，我朋友圈免不了就多轉發了幾篇關(guan) 於(yu) 介紹這個(ge) 產(chan) 品的文章。

昨天收到一條文章留言，大概內(nei) 容是：

買(mai) 儲(chu) 蓄型保險的話，現在繳費太少，等老了每個(ge) 月實際購買(mai) 力其實並不好，沒太大意義(yi) ；假如大額投入，又不如拿這個(ge) 錢去交首付買(mai) 房，房子穩定增值，進可賣退可租，是不是更好？

這麽(me) 想的人其實不少，我們(men) 的理財師在溝通中也遇到不少持這種觀點的客戶。

「房子養(yang) 老」真的靠譜嗎？

譜藍君覺得未必。

本文主要內(nei) 容如下：

• 買房養老有什麽風險？
• 儲蓄型保險有哪些優勢？
• 譜藍君總結

任何單一資產(chan) 都不可能解決(jue) 一個(ge) 長期的固定目標，房子也不例外，無論是賣還是租，都存在很多不確定的風險。

首先，房子未必就是持續增值的。

過去的房價(jia) 我們(men) 有目共睹，一線城市，早幾年購置可能轉手就能賺幾百萬(wan) ，趕上的臉紅，沒趕上的眼紅。

也因此讓很多人堅信房價(jia) 會(hui) 一直漲。但這個(ge) 結果是根據過去來總結的，而不是對未來的預判。

過去房價(jia) 為(wei) 什麽(me) 會(hui) 上漲？很多人隻歸結於(yu) 貨幣，卻沒有考慮到重要核心因素，那就是供給。

近幾年房價(jia) 漲幅最大的都是一二線城市，本質上也是因為(wei) 需求較為(wei) 旺盛且持續大於(yu) 供給。

反觀三四五線城市房價(jia) 的上漲，更多是因為(wei) 炒作投資帶來的。2016、2017年尤為(wei) 明顯，跟著炒作漲了一波但最近兩(liang) 年就呈現陰跌的走勢了。

像雄安新區的廊坊，幾年下來從(cong) 高點已經快腰斬了。假如購置了這個(ge) 地方的房子做養(yang) 老投資，可想而知。

所以，未來房價(jia) 漲不漲，不是看過去它一直在漲就會(hui) 漲，而是看需求和供給的關(guan) 係。

把時間拉長來看，影響需求最大的因素是什麽(me) ？是人口。

▲著名經濟學家任澤平對未來房價(jia) 的觀點

我國新生人口數量從(cong) 1990年開始就出現大幅下降，2020年生育率僅(jin) 為(wei) 1.3，比日本更低，全年僅(jin) 出生1200萬(wan) 人，出生率創有記錄以來最低水平。

而且根據預測，未來新生人口還會(hui) 再持續下降，在2030年前後人口出現見頂，開始負增長。

人口的減少也意味著到時將有大量的房子被釋放。

下圖圈出來的部分是新中國後的嬰兒(er) 潮，不難發現，他們(men) 也是現在購房的主力人群。

而20年後洪峰一過，還有多少剛性需求？有多少房子會(hui) 空置？值得我們(men) 深思。

我們(men) 也可以看隔壁的日本。日本的老齡化問題就非常嚴(yan) 峻，2014年前後，日本平均每4個(ge) 人裏有1個(ge) 以上是老人，與(yu) 此同時他們(men) 的房屋空置率快突破14%。

參考日本的案例，我們(men) 的數據表明我們(men) 是有可能走上了類似日本的道路的。

另外，投資房產(chan) 需要比以往更多的經驗和專(zhuan) 業(ye) 度。投資房子的容錯率很低，一旦決(jue) 策失誤，不但不能解決(jue) 我們(men) 的養(yang) 老問題，甚至會(hui) 成為(wei) 新的“開支”。

那老了以後把房子租出去，靠租金養(yang) 老是否可能呢？

理想很豐(feng) 滿，現實很骨感。

拿租金回報率來說，2014-2016年我國一線城市的租金比在1.5%左右。

什麽(me) 意思呢？一套500萬(wan) 的房子，每年產(chan) 生的現金流大概隻在7.5萬(wan) 左右，大概需要66年才能回本。別說支撐我們(men) 養(yang) 老了，能不能回本都是個(ge) 問題。

有人說，一二線城市房價(jia) 溢價(jia) 得厲害，假如我買(mai) 的是三四線城市呢？那又回到了上麵的問題，你想租但未必有人住。

再退一步講，再好的房子，在曆經二三十年風霜後，都很難保持一個(ge) 很好的狀態。

房子老化其實是非常快的。假如不巧碰上豆腐渣工程，質量尤其差，往往不到十幾二十年就已經舊到不行了。有個(ge) 親(qin) 戚的房子就是這樣，不到十年，就出現各種問題，比如牆壁掉落，水管漏水，電線老化等等，去年不得不重新花錢去裝修。

哪怕我們(men) 勉強把房子租出去了，還可能麵臨(lin) 租客幾天一個(ge) 電話的投訴。彼時已經是老爺爺老太太的我們(men) ，還要去處理這些煩心事，想想都糟心。

因此，以當下的環境來看，以房養(yang) 老或許是挺好的。但是拉長時間來看就不一定了，這當中存在太多不確定的因素。

也許到時候的房價(jia) 真的能是買(mai) 入時的好十幾倍，但如果無法保證賣出去，它也隻是一堆磚頭水泥罷了，除了居住以外，沒有其他價(jia) 值。

相比之下，以合同的方式鎖定未來幾十年的收益率，兼顧安全穩定和收益的儲(chu) 蓄型保險或許要實在得多。

分析完買(mai) 房養(yang) 老的幾個(ge) 風險點，我們(men) 會(hui) 發現儲(chu) 蓄型保險就很好得解決(jue) 了這些問題。

比如安全穩定，更符合養(yang) 老的剛性需求。

拿養(yang) 老年金險來看，我們(men) 在年輕的時候往保險公司存一筆錢，由保險公司幫我們(men) 投資賺錢，到了指定時間，保險公司再每年返一定的錢給我們(men) ，專(zhuan) 款專(zhuan) 用，不用擔心要花錢的時候沒錢花。

反觀買(mai) 房，我們(men) 還得考慮賣房的節點，以及突然出來的一大筆錢怎麽(me) 去安排等種種問題。

事實上，其實很多通過房產(chan) 增值的老人大多都舍不得賣，覺得還要漲，或者就是傳(chuan) 給下一代了，結果養(yang) 老生活質量並無改善。前段時間一個(ge) 北京教授賣房去住高端養(yang) 老院，還上新聞了，可見這種方式實操性不強。

而且儲(chu) 蓄險的長期收益相當可觀。

當下很多人覺得3.5%的收益不高，不像房產(chan) 那樣一下漲一大截。但它的好處就是安全穩定，再加上時間複利的力量，拉長時間來看未必比房產(chan) 的收益低。

比如譜藍君最近測算的這款增額終身壽險，假如你目前30歲，隻要每年攢下3萬(wan) 元，持續投入20年，未來65歲退休後每年都能從(cong) 中領取8萬(wan) 元，持續領取20年後現金價(jia) 值還有剩餘(yu) 。

再者，養(yang) 老本身就是考慮幾十年後的問題。一方麵，地產(chan) 未來30年會(hui) 不會(hui) 被收房產(chan) 稅、會(hui) 不會(hui) 遇到樓市泡沫，都是未知數；

另一方麵，我們(men) 也會(hui) 逐漸老去，身體(ti) 狀況會(hui) 變差，我們(men) 會(hui) 失去創造收入的能力。倘若年輕時我們(men) 把身家都押在房產(chan) 上，房子卻未能如願解決(jue) 我們(men) 全部的養(yang) 老問題，那時又該怎麽(me) 辦？

顯然，老了以後的我們(men) 更需要的是能給我們(men) 帶來確定收益的東(dong) 西，是寫(xie) 在合同上的穩定的持續的現金流，而不是充滿各種不確定因素的房子。

另外現在市麵上還有些年金險產(chan) 品，達到一定門檻保險公司會(hui) 附贈養(yang) 老社區的權益，既幫我們(men) 考慮到了“錢”的問題，又幫我們(men) 考慮到了未來“養(yang) 老服務”的需求。

▲“光明慧選”養(yang) 老年金險可申請養(yang) 老社區

當我們(men) 的錢都以房子的形態存在，養(yang) 老可能會(hui) 變得非常被動。

但如果我們(men) 把錢放在儲(chu) 蓄型保險裏，就相當於(yu) 買(mai) 了一套特別的“房子”，這套房子也能給我們(men) 源源不斷的“租金”（現金流），且租金更高，回本更快，領取更穩定。

當然，任何單一資產(chan) 都不可能解決(jue) 一個(ge) 長期的固定目標，房子不例外，儲(chu) 蓄型保險自然也不例外。

因此譜藍的觀點一直是通過合理的資產(chan) 配置來解決(jue) 長期理財目標，既要有安全的托底資產(chan) 保障最低生活需求，也要有追求收益的資產(chan) 來提高未來生活品質。

換言之不是買(mai) 房養(yang) 老不靠譜，假如我們(men) 合理配置資產(chan) ，有一些固定資產(chan) ，一些固收類資產(chan) ，一些風險資產(chan) ，豈不是更好？

但如果你把身家全部押在房子上，期望房子能解決(jue) 你所有的養(yang) 老問題，那譜藍君覺得：太不靠譜啦！

你更傾(qing) 向哪種方式存養(yang) 老錢呢？評論區和大家分享一下吧~

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