養老地產重視高端市場，北京有一個項目，老年人的月費用超過一萬元

導讀： 隨著人口老齡化的加劇，未來巨大的老年消費市場也來巨大的老年消費市場也會(hui) 引起資本的興(xing) 趣。

除萬(wan) 科、保利、遠洋等品牌房地產(chan) 企業(ye) 涉足養(yang) 老地產(chan) 外，保險資金也在加入，泰康人壽和平安保險以養(yang) 老社區的名義(yi) 征地，兼顧開發經營。一時間，各大企業(ye) 聚集養(yang) 老地產(chan) ，意思是八仙過海，各顯神通。

然而，當赛马会老品牌网站房地產(chan) 剛剛開始時，它麵臨(lin) 著企業(ye) 投資熱情與(yu) 市場實體(ti) 需求不匹配的尷尬，高端趨勢明顯。麵對這個(ge) 潛在的市場，房地產(chan) 企業(ye) 和保險資本也有自己的動機。

有200多萬(wan) 項目存款

參觀北京的許多項目發現，大多數老年公寓都是針對高端人群的，費用也相當昂貴。

泰康之家·燕園自理老人每月支付9000元左右，非自理老人約2萬(wan) 元。在泰康右。在泰康之家體(ti) 驗館，銷售人員自豪地告訴客戶，他們(men) 住在這裏的老人通常是北京大廳的退休教授或局級以上幹部。

值得注意的是，泰康之家·燕園二期公寓的預約需要支付85萬(wan) 至245萬(wan) 元的押金。據銷售人員介紹，這部分錢並不全是押金。以入住最低85萬(wan) 元為(wei) 例，押金隻有20萬(wan) 元，剩下的65萬(wan) 元是落地卡，可以享受折扣。然而，無論以何種方式入住，自理老人都需要每月支付約1萬(wan) 元的租金。

保利安平·和Xi的工作人員還表示，住在這裏的老人基本都是退休高幹，每月收費7500元左右。

同樣，海洋集團旗下的春軒茂老年公寓也專(zhuan) 注於(yu) 高端人群。據了解，這裏每月最低收費為(wei) 6900元。此外，據了解，老年公寓通常是一個(ge) 房間和兩(liang) 張床。許多老年人和他們(men) 的家人不想和別人打架，所以他們(men) 把整個(ge) 房間都包起來，所以成本增加了近兩(liang) 倍。

養(yang) 老房地產(chan) 委員會(hui) 秘書(shu) 長陳寶存說：機構養(yang) 老是盈利的。一般來說，老年公寓的建設成本約為(wei) 每平方米8000元，而普通商品房不到3000元。高成本導致高收費是正常的。然而，在未來，家庭赛马会老品牌网站將成為(wei) 一種趨勢。這種高端機構赛马会老品牌网站市場可能不是很好。許多老年人會(hui) 覺得沒有必要去老年公寓。

對此，亞(ya) 豪機構營銷總監郭毅表示：開發商主要追求的是塔尖階層的養(yang) 老需求。這種高端模式更有利於(yu) 實現整體(ti) 利潤。如果他們(men) 滿足中低階層的養(yang) 老需求，可能很難實現資金的正循環。畢竟，征地和開發，包括設備，都是有成本的。企業(ye) 的商業(ye) 行為(wei) 是有選擇性的，而不是扮演政府的角色進行公益。

鑒於(yu) 市場需求，北京太陽城房地產(chan) 開發有限公司總經理金輝指出：養(yang) 老房地產(chan) 市場的主要需求實際上是工人階級的老年人。他們(men) 不能支付數萬(wan) 元的價(jia) 格，但廉價(jia) 的老年公寓不能擠進去，處於(yu) 非常尷尬的境地。而且老社區大多沒有電梯，但也有六七層樓高。住在這裏的老人生活很不方便。這個(ge) 群體(ti) 很大，最需要住老年公寓。”

動機各異

針對萬(wan) 科等大型房地產(chan) 企業(ye) 進入養(yang) 老房地產(chan) 領域的現象，嚴(yan) 躍進表示：品牌房地產(chan) 企業(ye) 在一定程度上是對傳(chuan) 統業(ye) 務的新擴張，這是一種多元化的模式。許多房地產(chan) 企業(ye) 都有類似的邏輯，希望在傳(chuan) 統業(ye) 務投資的基礎上找到新的投資機會(hui) 。赛马会老品牌网站房地產(chan) 本身的品牌開發商並不多。此時，政策相對寬鬆，許多房地產(chan) 企業(ye) 願意增加投資。

不久前，遠洋集團總裁李明在2016年中期業(ye) 績新聞發布會(hui) 上談到養(yang) 老產(chan) 業(ye) 的未來時直言不諱地表示：雖然遠洋未來養(yang) 老產(chan) 業(ye) 的業(ye) 務結構不也應該是三分天下。事實上，對於(yu) 品牌房地產(chan) 企業(ye) 來說，傳(chuan) 統的住宅和商業(ye) 板塊已經不能滿足業(ye) 務發展的需要，養(yang) 老房地產(chan) 也有一定的政策支持。再加上未來近2萬(wan) 億(yi) 元老年消費市場的誘惑，品牌房地產(chan) 企業(ye) 不會(hui) 放棄抓住機遇的機會(hui) 。

嚴(yan) 躍進指出，保險資金涉足養(yang) 老地產(chan) 的動機首先是因為(wei) 保險資金壽險業(ye) 務與(yu) 養(yang) 老房地產(chan) 服務等業(ye) 務有很好的匹配度和切入點，投資壓力不大。此外，這類保險基金也在積極尋找與(yu) 資本期限相匹配的項目。此時，赛马会老品牌网站房地產(chan) 的長期發展模式與(yu) 保險政策背後的現金流期相對一致，即資本流動的長期周期。由於(yu) 此類保單背後的資金不需要短期償(chang) 還，因此此類5年以上開發周期的房地產(chan) 項目相對匹配。

此外，養(yang) 老地產(chan) 對保險資金也有誘惑，即可以保險業(ye) 務與(yu) 老年公寓相匹配。調查發現，泰康之家·燕園有兩(liang) 種入住方式，一種是交押金入住，另一種是辦理保險入住。項目不僅(jin) 高端，還設置入住門檻和入住年齡。如果達不到，入住前至少需要200萬(wan) 元。

專(zhuan) 業(ye) 操作能力待考

調查發現，北京幾乎所有的養(yang) 老房地產(chan) 項目都由一家企業(ye) 承擔了投資、開發和運營的所有工作。通常，集團公司負責投資征地、開發和建設，以養(yang) 老機構的名義(yi) 設立子公司，負責老年公寓的運營。

萬(wan) 科集團成立萬(wan) 科醫療企業(ye) 管理有限公司，負責老年公寓的管理和運營，這些老年公寓基本嵌入萬(wan) 科社區。例如，位於(yu) 竇店的萬(wan) 科幸福家居社區養(yang) 老中心嵌入萬(wan) 科幸福家居社區。萬(wan) 科幸福家居前台工作人員表示，該項目隸屬於(yu) 萬(wan) 科醫療企業(ye) 管理有限公司，實際上是萬(wan) 科的子公司。

保利安平·和西也嵌入了保利西山林語社區。工作人員表示，該項目由保利和安平共同開發建設。雖然安平醫療資源被引入，但運營主要由保利完成。

遠洋集團成立了遠洋養(yang) 老運營管理有限公司，專(zhuan) 門負責其品牌春軒茂老年公寓的運營管理。作為(wei) 客戶，我來到了雙橋春軒茂老年公寓。該項目位於(yu) 康城花園的一個(ge) 角落，嵌入在社區中。銷售人員表示，該項目所在的建築是從(cong) 康城花園社區購買(mai) 的，由海洋集團成立的養(yang) 老機構運營，也屬於(yu) 海洋員工。

泰康人壽還成立了泰康之家(北京)投資有限公司，負責征地、開發、建設、公寓運營的全過程。

在這方麵，嚴(yan) 躍進認為(wei) ，可能存在專(zhuan) 業(ye) 化不足的問題。主要原因是目前主要企業(ye) 實際上沒有太大的戰略儲(chu) 備，都是一塊土地進行項目試水模式。如果有新的利潤模式，包括專(zhuan) 業(ye) 管理在內(nei) 的額外投資將會(hui) 增加。

張大偉(wei) 說：一個(ge) 完善的赛马会老品牌网站製度應該以國家投資為(wei) 主，但現在國家還沒有這樣做，企業(ye) 也不想承擔所有的開發和運營，但沒有辦法，國家不支持，所以企業(ye) 必須做所有的事情。

陳保存說：總的來說，保險資本在經營方麵的優(you) 勢大於(yu) 房地產(chan) 企業(ye) 。許多房地產(chan) 企業(ye) 以養(yang) 老社區為(wei) 噱頭，以達到賣房的目的，涉嫌掛羊頭賣狗肉。保險資本隻開發老年公寓，不建設產(chan) 權商品房，將更加關(guan) 注經營。

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