保險基金投資房地產的比例增加了150多億，要注意樓市的風險

導讀： 除上市房企外，房地產(chan) 債(zhai) 權投資計劃也是保險資金進入房地產(chan) 市場的重要手段之一。

中國保險資產(chan) 管理協會(hui) （以下簡稱保險資產(chan) 管理協會(hui) ）統計數據顯示，2016年1月至2月，房地產(chan) 債(zhai) 權投資計劃注冊(ce) 16個(ge) ，注冊(ce) 規模152.9億(yi) 元，占保險資產(chan) 管理產(chan) 品注冊(ce) 規模375.54億(yi) 元的40%。去年，房地產(chan) 債(zhai) 權投資計劃注冊(ce) 規模超過1000億(yi) 元，占保險資產(chan) 管理產(chan) 品注冊(ce) 規模的37.68%。

其中，保險基金已投資綠地集團的債(zhai) 權投資計劃達到208億(yi) 元，集中度過高。去年11月，《中意-廣州綠地商業(ye) 地產(chan) 債(zhai) 權投資計劃評估意見》寫(xie) 道。

雖然注冊(ce) 規模沒有突飛猛進，但自去年下半年以來，房地產(chan) 市場的風險已成為(wei) 房地產(chan) 債(zhai) 權投資計劃中經常提到的外部專(zhuan) 家意見。

房地產(chan) 投資比例增加

恒大人壽保險3月底，有限公司宣布委托生命保險資產(chan) 管理有限公司共17億(yi) 元。3月10日，以受托人名義(yi) 設立生命資產(chan) -恒大中心房地產(chan) 債(zhai) 權投資計劃一號(認購金額5億(yi) 元，存續期12個(ge) 月)、生命資產(chan) -恒大中心房地產(chan) 債(zhai) 權投資計劃2號(認購金額5億(yi) 元，存續期15個(ge) 月)、生命資產(chan) -恒大中心房地產(chan) 債(zhai) 權投資計劃3號(認購金額5億(yi) 元，存續期18個(ge) 月)、生命資產(chan) -恒大中心房地產(chan) 債(zhai) 權投資計劃4號(認購金額2億(yi) 元。

這是恒大收購中新東(dong) 方人壽並更名恒大人壽後的第一個(ge) 債(zhai) 務投資計劃。投資計劃以合肥悅泰商業(ye) 經營管理有限公司為(wei) 償(chang) 債(zhai) 主體(ti) ，委托資金投資合肥恒大中心C地塊商業(ye) 房地產(chan) 項目。

根據工商登記資料，合肥粵泰商業(ye) 經營管理公司注冊(ce) 資本為(wei) 3000萬(wan) 元，是恒大地產(chan) 的全資子公司。

據報道，房地產(chan) 債(zhai) 務投資計劃集中在商業(ye) 地產(chan) 、棚戶區改造、經濟適用房等項目上。由於(yu) 資產(chan) 短缺，去年保險資金的使用出現了房地產(chan) 債(zhai) 務投資計劃增加，基礎設施債(zhai) 務投資計劃下降的狀態。

2015年，18家機構（包括中國保險投資有限公司）注冊(ce) 各類資產(chan) 管理產(chan) 品121種，總注冊(ce) 規模2706.13億(yi) 元。其中，房地產(chan) 債(zhai) 權投資計劃69項，注冊(ce) 規模1019.68億(yi) 元，僅(jin) 占37.68%，今年前兩(liang) 個(ge) 月上升至40%。

據知情人士透露，目前國內(nei) 流動性相對充裕。在資產(chan) 短缺的背景下，恒大集團安排設立四個(ge) 投資計劃，支持恒大人壽。恒大本身銀行信貸充足，銀行貸款利率隻有4%-5%，不依賴10%的債(zhai) 權投資計劃融資。

與(yu) 傳(chuan) 統的銀行貸款等房地產(chan) 企業(ye) 融資方式相比，房地產(chan) 債(zhai) 權投資計劃的利率相對較高。多項房地產(chan) 債(zhai) 權投資計劃未披露收益率。披露的數據顯示，生命資產(chan) -恒大中心房地產(chan) 債(zhai) 權投資計劃年收益率為(wei) 10%；中英益利-天津中心購物中心和公寓債(zhai) 權投資計劃第一年投資收益率不高於(yu) 9.5%，第二年和第三年投資收益率不高於(yu) 10%；中意-廣州綠地商業(ye) 房地產(chan) 債(zhai) 權投資計劃預期收益率為(wei) 6.1%。

外部專(zhuan) 家在中意-廣州綠地商業(ye) 地產(chan) 債(zhai) 權投資計劃評估意見中透露，保險資金已投資綠地集團債(zhai) 權投資計劃208億(yi) 元，集中度過高。但綠地集團外部融資利率持續下降，年內(nei) 無提款需求。

多個(ge) 投資計劃被提示風險

隨著房地產(chan) 行業(ye) 周期的調整，去年年初，相關(guan) 部門還在專(zhuan) 家組的評論中表示，房地產(chan) 行業(ye) 的調整和分化壓力開始顯現，需要關(guan) 注擬投資項目所在地區市場的供需和分化壓力。

到2015年下半年，許多房地產(chan) 債(zhai) 務投資計劃主要是房地產(chan) 行業(ye) 和區域市場的風險。這些房地產(chan) 債(zhai) 務投資項目主要投資於(yu) 二線城市。

1月21日，外部專(zhuan) 家會(hui) 建議關(guan) 注宏觀經濟風險、房地產(chan) 行業(ye) 風險、償(chang) 債(zhai) 主體(ti) 、擔保主體(ti) 信用風險、尤其是杭州房地產(chan) 市場。

去年12月25日注冊(ce) 的太平洋-昆明聯想科技城債(zhai) 務投資計劃建議關(guan) 注昆明當地商業(ye) 地產(chan) 市場的供應壓力和未來市場價(jia) 格變化對債(zhai) 務計劃現金流的影響。去年12月22日注冊(ce) 的中英益利-中冶煙台房地產(chan) 債(zhai) 務投資計劃建議關(guan) 注煙台當地房地產(chan) 市場風險和償(chang) 債(zhai) 主體(ti) 信用風險。

即使是一線城市也表明了房地產(chan) 市場的風險。2015年11月13日注冊(ce) 的中意-廣州綠地商業(ye) 地產(chan) 債(zhai) 務投資計劃表明，近三年來，廣州金融城辦公市場供應集中，區域基礎設施不成熟，存在銷售風險。

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