融信布局保險業找錢，上市一年資金緊張

導讀：
這廂，借助上市，為(wei) 企業(ye) 快速擴大造血；那廂，又在四處大肆征地擴大房地產(chan) 地圖。然而，世事變幻無常，融信中國在上市第一年就遭遇了最嚴(yan) 格的調控。然而，世界變幻莫測，融信中國在上市第一年就遇到了最嚴(yan) 格的調控。融信中國資金緊張，必須尋求多領域、多渠道的融資布局。在眾(zhong) 多融資目標中，成本低、資金來源充足的保險業(ye) 受到融信中國的青睞。但是，在保險業(ye) 找錢並不容易，不僅(jin) 要熬過盈利周期，還要隨時向監管部門報告資金的使用情況。

緊急布局保險業(ye)

12月5日，融信中國再次披露了公司參與(yu) 保險業(ye) 務的最新進展。根據公告，融信投資與(yu) 京東(dong) 方科技、平潭國有資產(chan) 、平潭投資、北京旋極成立合資企業(ye) 保險公司現在，京東(dong) 方科技已將其在首次發起人協議下的權利和義(yi) 務轉讓給其全資子公司京東(dong) 方顯示技術。

從(cong) 今年4月京東(dong) 方披露的公告可以看出，上述五家公司聯合成立的保險公司名為(wei) 國祥人壽保險有限公司在福建平潭綜合實驗區注冊(ce) ，經營總部位於(yu) 北京。國祥人壽注冊(ce) 資本20億(yi) 元，上述五位股東(dong) 分別出資4億(yi) 元，占持股比例的20%。

房地產(chan) 老板跟風進入保險業(ye) 並不少見。據不完全統計，保險機構40多家保險公司股東(dong) 的主營業(ye) 務與(yu) 房地產(chan) 有關(guan) ，占20%以上。

最新案例是，中天城投以20億(yi) 元的價(jia) 格拍賣了清華控股有限公司持有的中融人壽保險有限公司1億(yi) 股股份，以51%的價(jia) 格成為(wei) 中融人壽控股股東(dong) 。恒大、萬(wan) 達等龍頭企業(ye) 較早布局保險業(ye) 。去年，恒大以39.39億(yi) 元獲得中新大東(dong) 方人壽保險公司50%股權，更名為(wei) 恒大人壽；今年，萬(wan) 達還增加了百年人壽的股權，成為(wei) 了最大的股東(dong) 。

永誠財險資產(chan) 管理中心風險控製助理吳傑表示，由於(yu) 保險公司保費收入與(yu) 發行信托和證券公司資產(chan) 管理計劃相比，獲取成本較低。對於(yu) 房地產(chan) 公司來說，通過成立壽險低成本獲得穩定的長期資金成為(wei) 保險公司反饋效應的主要動力。

易居研究院智庫中心研究總監嚴(yan) 躍進表示，開發商希望部分資本投資不再依賴傳(chuan) 統土地開發，房地產(chan) 企業(ye) 投資保險公司是房地產(chan) 行業(ye) 金融化的發展趨勢。

上市一年資金緊張

依托今年的房地產(chan) 趨勢和巨大的投資環境，融信中國投資保險業(ye) 務令人困惑，許多人將投資保險市場與(yu) 其在土地市場的表現聯係起來。業(ye) 內(nei) 人士評論說，在上市的第一年，融信想要拿出一張漂亮的成績單並不難理解，但由於(yu) 今年土地征用的激進行動，過高的價(jia) 格也給公司的資本鏈接帶來了嚴(yan) 峻的挑戰。

據不完全統計，今年以來，榮信在福建、上海、杭州、鄭州等城市頻頻出售，在多個(ge) 地區獲得高價(jia) 地塊，往往創下單價(jia) 或總價(jia) 紀錄。

根據中原房地產(chan) 研究機構提供的房地產(chan) 企業(ye) 征地與(yu) 銷售比（計算征地資金相當於(yu) 幾個(ge) 月的銷售額）數據，融信中國指數在所有房地產(chan) 企業(ye) 中排名第一。今年前10月，融信中國征地16元，總金額405.5億(yi) 元，但截至10月底，融信銷售額僅(jin) 為(wei) 132.2億(yi) 元，征地銷售額為(wei) 18元.4。這意味著前10個(ge) 月的土地支出超過了近一年半的銷售收入。

中原房地產(chan) 首席研究員張大偉(wei) 認為(wei) ，這些數據通常可以保持在6個(ge) 以內(nei) 的安全範圍，超過12個(ge) 表明征地步伐更加激進。融信、信達等部分銷售額僅(jin) 200億(yi) 元左右的企業(ye) ，未來房地產(chan) 市場監管壓力將巨大。

事實上，許多超高溢價(jia) 項目給融信中國帶來了壓力。最新消息顯示，公司今年8月總價(jia) 超過110億(yi) 元，溢價(jia) 率為(wei) 139%。上海靜安高價(jia) 地麵價(jia) 14萬(wan) 元/平方米，也宣布引進萬(wan) 科聯合開發，萬(wan) 科占項目權益的49%。

融信中國除了通過合作開發和上市融資減輕資金鏈壓力外，還通過銀行貸款、債(zhai) 券融資等渠道籌集資金。如公司上市以來，除銀行貸款外，各類間接融資總額超過100億(yi) 元，包括公司償(chang) 債(zhai) 和私人公司債(zhai) 券。這一輪融信參與(yu) 投資業(ye) 務也是融信進一步開辟融資渠道的新手段。

然而，在融信的債(zhai) 務組成中，高成本信托融資占88.3%。受高信托融資成本影響，有息負債(zhai) 平均貸款成本約為(wei) 10.47%。高於(yu) 一般品牌房地產(chan) 企業(ye) 的資本成本也被資本市場解讀為(wei) 高風險因素之一。

找錢願景不容易

毫無疑問，房地產(chan) 企業(ye) 進入保險領域已成為(wei) 工業(ye) 轉型金融業(ye) 的主要出路。然而，融信中國離真正獲得保險許可證還有很長的路要走，目前還處於(yu) 表達意願的階段。作為(wei) 聯合發起人之一，京東(dong) 方便地表示，該交易仍需經中國保監會(hui) 等機構批準才能生效，不確定。

中國保險研究所總經理郝聯峰表示，由於(yu) 房地產(chan) 是一個(ge) 高負債(zhai) 行業(ye) ，以及國家對房地產(chan) 實施的一些監管政策，資本需求強勁的房地產(chan) 公司受到銀行貸款的一些政策限製，往往通過其他渠道融資。由於(yu) 保險公司具有籌集公共資金和使用資金的壓力，房地產(chan) 公司作為(wei) 大股東(dong) 有與(yu) 保險資金密切合作的衝(chong) 動。

事實上，為(wei) 了避免保險公司成為(wei) 股東(dong) 的自動取款機，中國保監會(hui) 自年初以來一直在收緊保險入口的大門。在股東(dong) 資格要求方麵，中國保監會(hui) 於(yu) 今年8月發布了《保險公司股權管理辦法（草案）》，明確了保險公司股東(dong) 的類型，並列出了參與(yu) 條件。如果控製股東(dong) 滿足總資產(chan) 不低於(yu) 100億(yi) 元，淨資產(chan) 不低於(yu) 總資產(chan) 的30%，資產(chan) 負債(zhai) 率和財務杠杆率不得明顯高於(yu) 行業(ye) 平均水平。

保監會(hui) 還對個(ge) 別社會(hui) 資本進入保險業(ye) 後在經營中忽視行業(ye) 規則和金融規則，將保險作為(wei) 低成本融資工具進行了調查。今年11月初，中國保監會(hui) 還要求各類保險機構對房地產(chan) 和基礎資產(chan) 的金融產(chan) 品投資進行自查。在自查項目中，可以說計劃投資金額、實際投資金額、資產(chan) 性質、目標類型、經營狀態、投資方式、初始投資時間、賬麵餘(yu) 額等。

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