房地產投資超過1000億元，國內外18例6例

導讀： 近日，據外國媒體(ti) 報道，據兩(liang) 位參與(yu) 談判的消息人士透露，中國安邦保險集團正在談判從(cong) 美國黑石集團購買(mai) 高達23億(yi) 美元的日本住宅資產(chan) ，這將是自全球金融危機以來日本最大的房地產(chan) 交易。

此前，11月初，中國保監會(hui) 向各方展示保險集團、保險公司、保險資產(chan) 管理公司發布內(nei) 部文件，要求各類保險機構對房地產(chan) 和基本資產(chan) 投資房地產(chan) 金融產(chan) 品進行自查，規範房地產(chan) 投資行為(wei) ，防範投資經營風險。

藍鯨保險發現，截至11月初，2016年，10多家保險公司參與(yu) 了房地產(chan) 投資，總金額超過1000億(yi) 元，約1123億(yi) 元。其中，國內(nei) 房地產(chan) 投資近306億(yi) 元，國外房地產(chan) 投資約817億(yi) 元。同時，不同保險公司投資房地產(chan) 的方向不同，商業(ye) 用地和醫療赛马会老品牌网站占前兩(liang) 位。

國內(nei) 18例，國外6例，年內(nei) 保險資本房地產(chan) 投資1123億(yi) 元

藍鯨保險根據保險公司的信息披露和媒體(ti) 報道進行了梳理。據不完全統計，自2016年以來，有10多家保險公司參與(yu) 了房地產(chan) 投資。其中，泰康人壽、華夏保險、前海人壽中國平安、太平洋財險、國華人壽、中英人壽、合眾(zhong) 人壽8家保險公司參與(yu) 國內(nei) 房地產(chan) 投資，投資306.36億(yi) 元，其中華夏人壽與(yu) 房地產(chan) 的兩(liang) 次合作尚未公布。

在國外房地產(chan) 投資方麵，有安邦保險，中國人壽、合眾(zhong) 人壽三家保險公司參與(yu) ，月投資817.48億(yi) 元。其中，值得注意的是，在購買(mai) 喜達屋酒店股權時，它是在中國人壽保險集團領導的聯合體(ti) 是對接方，其中中中國人壽是最大的投資者。此外，自11月以來，新泰資本和合眾(zhong) 人壽購買(mai) 的美國赛马会老品牌网站房地產(chan) 尚未單獨列出。

此外，從(cong) 公司分布的角度來看，前海人壽涉及國內(nei) 房地產(chan) 投資18例，1月份投資10億(yi) 買(mai) 福田CBD5月18日，宏口區四川北路街道競得約2萬(wan) 平方米的辦公樓和7.5億(yi) 元HK6月12日65.77億(yi) 買(mai) 下深圳金利通金融中心項目，6月14日30.47億(yi) 買(mai) 下杭州新天地集團有限公司房地產(chan) 項目，6月22日1.4億(yi) 買(mai) 下南寧龍崗步雲(yun) 路北側(ce) 122畝(mu) ，7月13日1.72億(yi) 買(mai) 下南寧海輝路西側(ce) 。GC9月1日，2016-053地塊16.68億(yi) 買(mai) 下上海青浦徐涇鎮四塊相連的商業(ye) 用地，10月10日，在與(yu) 碧桂園、融信等14家房地產(chan) 企業(ye) 激烈競爭(zheng) 後，溢價(jia) 達到264%，12%.上海青浦商辦地47億(yi) 。自2016年以來，前海人壽在房地產(chan) 投資方麵經常采取行動，投資金額高達144.29億(yi) 元。自2016年以來，前海人壽在房地產(chan) 投資方麵經常采取行動，投資金額高達144.29億(yi) 元。

按投資總額計算，前海人壽後，上市公司中國平安排名第二。藍鯨保險發現，雖然中國平安隻涉及兩(liang) 起案件，但金額高達99.27億(yi) 。4月13日，投資23.27億(yi) 元，通過平安房地產(chan) 購買(mai) 白雲(yun) 山區地王項目越秀星匯雲(yun) 城49%股權；10月12日，溢價(jia) 率達到98.5%，金西青(掛)2016-02號地塊以76億(yi) 元的價(jia) 格購買(mai) 。

值得注意的是，今年，在國內(nei) 眾(zhong) 多投資房地產(chan) 項目中，保險公司不乏與(yu) 房地產(chan) 企業(ye) 競拍的情況。前海人壽碧桂園、榮信等14家房地產(chan) 企業(ye) 在激烈競爭(zheng) 後，贏得了12.47億(yi) 元的上海青浦商業(ye) 區。平安保險與(yu) 金隅、華潤、萬(wan) 科、龍湖、華遠、金地等房地產(chan) 企業(ye) 競拍，經過80輪競價(jia) ，金西青(掛)2016-02號地塊76億(yi) 元。

根據不完整的統計安邦保險涉及6例外國房地產(chan) 投資案例中的2例，金額較大，累計投資金額高達480億(yi) 元。2月19日，47.30億(yi) 安邦保險競爭(zheng) 加拿大溫哥華市中心最重要的地標3A三分之二的級辦公樓股權；另一個(ge) 例子是外媒報道的，安邦買(mai) 了Strategic 16處房產(chan) 中有15處是中國買(mai) 家在美國進行的第二大規模收購交易，耗資65億(yi) 美元(約433億(yi) 元)。

同時，值得注意的是，2016年中國人壽投資國外房地產(chan) 增加，涉及3起海外房地產(chan) 投資。4月，它以3.46億(yi) 英鎊（約32.18億(yi) 元）的價(jia) 格在倫(lun) 敦金融城購買(mai) 了一棟大型辦公樓Aldgate Tower;5月30日，以16.50億(yi) 美元(約108億(yi) 人民幣)的價(jia) 格，購買(mai) 曼哈頓美國大道1285標誌性寫(xie) 字樓項目；10月19日，以其為(wei) 首的聯合體(ti) 投資20億(yi) 美元(134億(yi) 人民幣)在美國各地購買(mai) 喜達屋資本集團的酒店股份。

資產(chan) 短缺，險資+房地產(chan) 越來越火

在房地產(chan) 投資方麵，藍鯨保險發現，在24個(ge) 國內(nei) 外保險基金房地產(chan) 投資項目不完全統計中，除具體(ti) 項目和金額外，15個(ge) 項目屬於(yu) 投資商業(ye) 地塊，5個(ge) 投資醫療養(yang) 老地塊，1個(ge) 自用，1個(ge) 建設保險試驗區。但值得注意的是，熱衷於(yu) 投資商業(ye) 地塊的保險公司，多個(ge) 項目的溢價(jia) 超過50%，最高溢價(jia) 超過200%。其中，虹口區四川北路街道競爭(zheng) 前海人壽7.5億(yi) 元HK172-13號地塊溢價(jia) 78.57%，前海人壽12.47億(yi) 的上海青浦商業(ye) 區溢價(jia) 264%，平安保險76億(yi) 的津西青(掛)2016-02號地塊溢價(jia) 98.5%。

資本與(yu) 房地產(chan) 的深度結合已成為(wei) 保險業(ye) 發展的主要趨勢，分析師表示，跨境帶來的資源整合將豐(feng) 富雙方的商業(ye) 形式和盈利模式。同時，它指出，考慮到房地產(chan) 行業(ye) 的整體(ti) 運營穩定性和較高的預期回報，在資產(chan) 短缺的情況下，注重長期和安全的保險基金將不可避免地表現出對房地產(chan) 的熱愛。

最近，中國保監會(hui) 明確要求保險機構投資房地產(chan) 應堅持長期投資、價(jia) 值投資和資產(chan) 負債(zhai) 匹配管理原則，避免參與(yu) 短期投機，不得投資開發或銷售商品房，不得直接從(cong) 事房地產(chan) 開發建設（包括一級土地開發），不得向房地產(chan) 投資項目提供無擔保債(zhai) 權融資，不得投資房地產(chan) 開發公司，或投資未上市房地產(chan) 企業(ye) 股權(項目公司除外)。保險機構以債(zhai) 權、股權、物權投資的房地產(chan) ，剩餘(yu) 土地使用壽命不得少於(yu) 15年。保險機構以債(zhai) 權、股權、物權投資的房地產(chan) ，剩餘(yu) 土地使用壽命不得少於(yu) 15年。

事實上，直接投資商品房的保險基金並不多。一位業(ye) 內(nei) 人士表示，目前保險公司投資房地產(chan) 的主要渠道是投資自用房地產(chan) 、海外並購和養(yang) 老社區布局。

中國保監會(hui) 嚴(yan) 格執行機構自查 延續放管結合一貫思想

藍鯨保險梳理了近年來中國保監會(hui) 關(guan) 於(yu) 保險資本房地產(chan) 投資政策的一貫思路。

今年3月8日，中國保監會(hui) 發布了修訂《保險資金使用管理暫行辦法》的公開意見，旨在進一步完善保險資金使用管理製度，防範保險資金使用風險。其中，允許保險投資設立房地產(chan) 、基礎設施、赛马会老品牌网站等專(zhuan) 業(ye) 保險資產(chan) 管理機構，擴大房地產(chan) 投資範圍。

擴大範圍後，保險資本行動頻率加快，隨後5月5日，為(wei) 進一步規範保險公司大型未上市股權和大型房地產(chan) 投資行為(wei) ，防範投資風險，中國保監會(hui) 發布了保險公司資金使用信息披露標準第4號：大型未上市股權和大型房地產(chan) 投資。本文件特別提到了大型房地產(chan) 投資，旨在規範大型未上市股權和大型房地產(chan) 投資的信息披露。

事實上，放寬保險投資渠道一直是中國保監會(hui) 的理念。早在2013年，中國保監會(hui) 就發布了《關(guan) 於(yu) 支持保險業(ye) 經濟結構調整轉型升級的指導意見》，特別指出振興(xing) 股票金融資產(chan) ，優(you) 化金融配置，支持養(yang) 老實體(ti) 、醫療機構等相關(guan) 領域的股權和房地產(chan) 投資。

一年後，2014年8月，國務院發布了《關(guan) 於(yu) 加快現代保險服務業(ye) 發展的意見》，鼓勵建立房地產(chan) 、基礎設施、赛马会老品牌网站等專(zhuan) 業(ye) 保險資產(chan) 管理機構。2015年9月，中國保監會(hui) 發布關(guan) 於(yu) 設立私募股權基金的通知，允許保險基金設立私募股權基金，包括增長基金、並購基金、新興(xing) 戰略產(chan) 業(ye) 基金、夾層基金、房地產(chan) 基金等。

在放寬投資渠道和範圍的同時，中國保監會(hui) 一直使用另一隻手放管。長期以來，中國保監會(hui) 發布了嚴(yan) 格披露保險機構信息的文件，不斷提高投資透明度。今年5月5日，接近監管機構的《4號準則》表示，該準則旨在防止個(ge) 別保險公司的投資衝(chong) 動，當時主要傾(qing) 向於(yu) 披露股權變更信息。最近，媒體(ti) 透露，中國保監會(hui) 嚴(yan) 格要求機構對房地產(chan) 投資進行自查，或進一步落實一貫的監管理念。

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