孫明展 ·《財經郎眼》vol.02 | 學位房還值得投資嗎？

8月12日，我們(men) 與(yu) 大家分享了孫老師在節目中的一個(ge) 精彩話題片段：要不要給孩子買(mai) 教育金險？

接下來這段時間，我們(men) 將會(hui) 不間斷與(yu) 大家分享多個(ge) 精彩話題與(yu) 觀點，敬請期待！

本次與(yu) 大家分享、探討的話題是：

學位房還值得投資嗎？

（愛奇藝《財經郎眼》2021-8-16期）

說到教育，中國家長心頭壓得最大的就是學位房!

為(wei) 什麽(me) ？因為(wei) 在優(you) 質教育資源不均下，擁有學區房等同於(yu) 擁有進入名校的入場券。

這要在以前確實是可以拿出來炫耀，現在還真不好說，因為(wei) 誰都不敢保證買(mai) 了學區房就一定能上好的學校了。

大家還記得去年7月份北京最狠學區房政策嗎？

原來一套住房對應多個(ge) 學校，經過多校劃片之後，一套學區房就會(hui) 對應多個(ge) 學校，不再是一一對應，即使你買(mai) 了高價(jia) 學區房，也要和周邊居民共享機會(hui) 。

也就是說買(mai) 房要學位，要了個(ge) 寂寞！

要知道北京學區房價(jia) 格可是很高的。比如北京海澱萬(wan) 柳學區房，一水之隔，最熱時期單價(jia) 就差了十萬(wan) 。

（來源：貝殼找房；北京萬(wan) 柳書(shu) 院，降價(jia) 前均價(jia) 達20.2萬(wan) 元/平米，僅(jin) 一水之隔的人大附小本部對口入學的世紀城片區，均價(jia) 僅(jin) 為(wei) 10.4萬(wan) 元/平米）

僅(jin) 是50平的房子，總價(jia) 就能相差到500萬(wan) ！要知道對於(yu) 一個(ge) 普通的中產(chan) 家庭來說，500萬(wan) 可不是小數目。

如果是集全家之力，掏空6個(ge) 錢包換來的房子，還不能讓小孩上好的學校，可想而知，情況會(hui) 有多慘烈。

這也就不難理解“731”政策後，北京家長們(men) 深夜維權的心酸了。

同情歸同情，但現在的政策就是這樣子：除了北京，廣州、上海、深圳、常州等多個(ge) 城市都在加快學位房改革，施行多校劃片、分配名額、教師輪崗等措施來促進基礎教育公平。

學位是有限的，報讀人數每年都在增加，名校報名人數大於(yu) 招生人數需要搖號的情況必然會(hui) 發生，也就是說學位房有可能不再是學位房了。

像廣州今年秋季就有多個(ge) 地區發布學位預警：

學位預警就是公布哪些學校供給緊張，有可能會(hui) 出現對口地段不能入讀的情況。

• 像天河區天河北、珠江新城、天河公園等板塊的重點小學也出現學位不足；
• 南沙區南沙街、黃閣鎮供給緊張；
• 黃埔科學城出現多個小區出現學位維權的問題；
• 荔灣的廣鋼新城，也因為建設進度跟不上，引發過學位矛盾等等。

這些就是買(mai) 了學位房也不是100%能入讀對口學校，有可能被擠去統籌。

現在很多情況是就算上了所謂學位房掛名的學校，享受的也不一定是優(you) 質資源！

很多名校會(hui) 為(wei) 了跟房地產(chan) 聯合起來烘托房價(jia) ，先開個(ge) 分校，讓這個(ge) 地方的學位房價(jia) 格上漲。

等到真正招生，學校又分了各種名目繁多不同等級的班，也就是那些所謂的不掛重點班，但行重點班之實的這些班級體(ti) 。

重點班跟普通班的重視程度不用我說，還是差了一截兒(er) 的。

另外一個(ge) 就是實行教師輪動製度。

簡單的說，就是各個(ge) 學校的教師們(men) 以後要流動起來，不能終身在一個(ge) 學校教書(shu) ，而是每隔幾年就必須換一個(ge) 學校任教。打破老師“一校定終身”的局麵。

深圳在7月31日出台的《深圳特區社會(hui) 建設條例》裏，就提到了教師交流製度。

來源：《深圳特區社會(hui) 建設條例（草案征求意見稿）》

北京8月17日“雙減”會(hui) 議也要求：

新的學期，北京將有更多義(yi) 務教育階段老師跨校和跨學區流動，輻射優(you) 質教育服務，並且，跨校和跨學區流動的老師，將以優(you) 秀校長、骨幹教師、特級教師、正高級教師為(wei) 主。

而廣州早就實行了類似的教師輪崗製度——廣州區管校聘。

這意味著，不管你家附近的學校，以前教育質量如何。以後都將開始公平公正，重新大洗牌。

名校的核心競爭(zheng) 力，無非就是好老師+好學生。但調整之後，名校的核心競爭(zheng) 力慢慢喪(sang) 失。

如此以來，學位房等同於(yu) 優(you) 質資源的意義(yi) ，也顯得沒有那麽(me) 重要了！

買(mai) 學位房的人除了看重其背後的優(you) 質教育資源，另一個(ge) 無非就是其自帶稀缺性而產(chan) 生的增值可能。

但學位房能否增值依賴於(yu) 優(you) 質教育資源，也依賴於(yu) 學位房政策是否穩定。

如果政策都不穩定，尤其是大方向的政策要把學位房給抹除掉，那還指望投資學位房來達到資產(chan) 增值的目的，未免自尋煩惱。

孫老師曾聊到：據他觀察，有個(ge) 小區今年是學區，明年就排除在學區之外了。

政策性波動大，會(hui) 給學位房的升值蒙上了一層普通住宅所不具備的風險和陰影。

而且從(cong) 目前各個(ge) 城市出台的相關(guan) 政策上來看，國家這回是要鐵了心的整頓學區房，不給學區房任何炒作的空間。

今年8月，就有媒體(ti) 報道深圳某套頂級學區房降價(jia) 500萬(wan) 仍遭流拍的消息。

在二拍時，起拍價(jia) 相比市價(jia) 便宜500萬(wan) 以上，降低到867萬(wan) ，僅(jin) 有5人報名參與(yu) 競拍。最終以1035萬(wan) 的價(jia) 格成交，單價(jia) 約為(wei) 9.89萬(wan) /平方米。

同時期，上海8月二手住宅僅(jin) 成交1.8萬(wan) 套，環比下跌24.3%，同比下跌39.6%。成交量下滑明顯，二手房擠泡沫，更是集中在市中心的學區房。

比如曾經浦東(dong) 陸家嘴的“老破小”學區房梅園小區，最高掛牌價(jia) 達到了21萬(wan) /平方米，最近掛牌價(jia) 大部分變成12萬(wan) 、13萬(wan) /平方米左右，單價(jia) 直降8萬(wan) 。

在購房者陷入觀望的同時，還有不少業(ye) 主選擇割肉，搶先拋售。深圳就有不少業(ye) 主在《深圳特區社會(hui) 建設條例》後，一夜之間就掛牌了200多套二手房。

在這樣的的情況下，學位房很容易陷入“漲不起、賣不動”的僵局。

政策對學位房價(jia) 格市場的影響顯而易見。既然國家已經抽了區別教育這個(ge) “釜”底的“薪”，學位房這鍋“湯”遲早晚會(hui) “止沸”。

當然了，政策的落地是一個(ge) 長久的過程。

肯定有朋友會(hui) 有這樣的想法：目前所在城市波及不明顯，可不可以買(mai) 學位房？

前段時間也看到一個(ge) 消息，上海要率先取消了小學英語期末考試。很多家長就會(hui) 問，英語還要學嗎？

政策層麵，可以不學，因為(wei) 不考。但從(cong) 形勢方麵，不學雖然不會(hui) 寸步難行，但仍有不便之處。

首先中高考還要考，畢業(ye) 後找工作還能增加競爭(zheng) 力，想完全擺脫，其實挺難的。

學位房可以說也是這樣，政策層麵可以不買(mai) ，因為(wei) 國家調控。

形勢上看，如果孩子正好處於(yu) 擇校的年齡段，不差錢，可以接受未來學位房的貶值，那可以選。就當是交了某種層麵的“富人稅”，賭一個(ge) 入學名額。

但是，如果是全家之力才能買(mai) 起一套學位房，那真的還是慎重。

此時若是把大量資源，甚至是三代所有資源砸在學位房上，你就沒有周轉去辦其他事情，尤其是孩子教育金的儲(chu) 備，免不了顧此失彼。

我們(men) 對孩子教育規劃的觀點一直是：基於(yu) 孩子的教育目標，做好教育金儲(chu) 備！

比如說孩子將來要出國留學深造，那個(ge) 時候正是孩子最需要資金支持的時候，我能拿出多少錢支撐孩子上學呢？

如果沒有提前準備好這一筆教育用的錢，孩子能否繼續接受教育就是個(ge) 很大的問題。

所以咱們(men) 家庭有了一個(ge) 這樣的儲(chu) 備和規劃，還行有餘(yu) 力，家裏還有大把錢，那麽(me) 購置學位房也無不可。

但如果購買(mai) 學位房會(hui) 影響孩子教育金儲(chu) 備，與(yu) 孩子未來教育金的目標相衝(chong) 突，請你一定優(you) 先滿足長遠目標，儲(chu) 備孩子教育金。

要知道，未來不確定因素隻會(hui) 越來越多，但孩子教育不是一場實驗，更不是一場賭博。提前儲(chu) 備孩子教育金，做好規劃，這才是從(cong) 底層給孩子最好的教育保障。

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