民法典後，買二手房的要注意了

2021年1月1日起，民法典已經開始實施了。

民法典實施之後，除了多了一個(ge) 備受爭(zheng) 議的離婚冷靜期之外，在房地產(chan) 方麵也有幾點重要變化。

對大家影響比較大的，主要是這三點：

• 住宅70年產權到期後如何處理
• 處於抵押狀態的房子可以進行交易
• 房子居住權

第一點，住宅70年產(chan) 權到期後如何處理？

住宅的土地使用權滿了70年，確定可以自動續，費用也有望減免；

而非住宅用地，就像商鋪這些，滿了40年到期之後，續期需要看條件，可能還得繳納一定的費用。

咱們(men) 今天來具體(ti) 聊一下剩下的兩(liang) 點。

• 處於抵押狀態的房子可以進行交易
• 房子居住權
• 其他
• 譜藍君總結

民法典406條規定，“抵押期間抵押人可以轉讓抵押財產(chan) ，當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chan) 轉讓的，抵押權不受影響。”

但是，“抵押人轉讓抵押財產(chan) 的，應當及時通知抵押權人。”

（《民法典》物權編第406條）

舉(ju) 個(ge) 例子，假設譜藍君買(mai) 有一套房子，房貸還沒有還清。

實際上譜藍君是把房子抵押給了銀行，銀行才給譜藍君批的房貸，譜藍君是抵押人，銀行是抵押權人。

根據民法典的規定，在還清貸款之前，就可以把房子賣了，但是貸款得跟著房子走，也就是說，下一個(ge) 接手房子的人要繼續還給銀行錢。

而且譜藍君想要賣房貸還沒還清的房子，得先及時通知銀行，銀行要是不同意，就有很多地方需要扯皮了。

雖然現在民法典開始實施，可這部分相關(guan) 的細則還沒有出來，短期內(nei) 實際操作起來可能沒有那麽(me) 容易，但既然立法了，日後肯定就會(hui) 成為(wei) 常態。

那麽(me) 這一條規定，會(hui) 讓賣房的人方便很多，因為(wei) 現在其實貸款買(mai) 房的人還是大部分，那麽(me) 想賣房時，還有房貸沒有還清，但自己也沒有那麽(me) 多現金去付清貸款。

以往的做法一般是，讓買(mai) 家先給一些首付，然後賣家去“贖樓”。這種對於(yu) 買(mai) 家來說，是需要承擔一些風險的。

又或者是向第三方借錢，先把房貸還了，拿到賣房款再去還第三方的錢，但這就會(hui) 產(chan) 生一筆利息或者手續費支出。

所以，民法典的規定給想賣房，又沒足夠現金贖樓的人，提供了方便。

買(mai) 家其實也將從(cong) 中受惠，因為(wei) 賣家承擔的成本，大多都是要轉移給買(mai) 家的。賣家省心，買(mai) 家自然也省心。

民法典第366條規定，“居住權人有權按照合同約定或遺囑，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。”

（《民法典》物權編第366條）

咱們(men) 之前講過，房子一直是“買(mai) 賣不破租賃”。

房子賣了，前一個(ge) 業(ye) 主跟租戶簽的租賃合同依然受法律保護，新業(ye) 主不能隨便把人趕出去。

而民法典實施之後，居住權也受到了保護。

舉(ju) 個(ge) 貼近生活的例子，老人有一套房子，他生了一兒(er) 一女，打算過世之後把房子繼承權留給兒(er) 子，但又擔心女兒(er) 以後如果過不好，連個(ge) 容身之所都沒有，就寫(xie) 了遺囑，房子歸兒(er) 子，但家裏永遠有一間房給女兒(er) 。

就算以後兒(er) 女不和睦，根據民法典，兒(er) 子也不能把女兒(er) 趕出去，哪怕之後要賣房，女兒(er) 也擁有免費居住的權利。

但這樣的房子，對於(yu) 買(mai) 家來說就是地雷，我們(men) 今後買(mai) 二手房，需要格外注意房子的居住權問題。

不然，這套房子要完全屬於(yu) 自己，就得熬到居住人的居住權到期。按上麵舉(ju) 的例子，新業(ye) 主需要等到那位女士去世，才能完全擁有這套房子。

另外，在民法典裏，對中介的合法權利也進行了保護。

“中介人未促成合同成立的，委托人應當按照約定向中介人支付其從(cong) 事中介活動支出的必要費用。”

“委托人在接受中介人的服務後，利用中介人提供的交易機會(hui) 或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。”

（《民法典》合同編第964、965條）

因為(wei) 現實中有些情況是，買(mai) 賣雙方通過中介相識，後來又跳過中介私下交易，這樣一來，中介就是白忙活一場，卻啥也撈不到，很氣。

那在民法典實施後，中介就能理直氣壯拿回自己應得的收入了，這也是對中介人員勞動的尊重。

當然，保障中介合法權益的同時，中介也需要盡應盡的義(yi) 務，做好盡職調查，比如核實居住權狀況後再放房源，故意隱瞞房子情況的，不僅(jin) 不能要求人家支付中介費，如果造成了別人損失還得承擔賠償(chang) 責任。

付出勞動的人得到應有的報酬，業(ye) 主付了錢買(mai) 到放心的房子，才是信用社會(hui) 的正確打開方式。

除了上麵這些之外，民法典實施之後，對物業(ye) 的約束也更多了。比如：

業(ye) 主可以更容易地炒掉物業(ye) ；

明確小區公共收益屬於(yu) 業(ye) 主共有財產(chan) ；

高空拋物找不到拋物者的，由未能盡責的物業(ye) 承擔。

民法典實施後，給買(mai) 房賣房的人提供了方便，也保障了部分人的權益，但同時二手房買(mai) 家在買(mai) 房之前，就需要進行更詳細的調查了。

民法典對房地產(chan) 的影響，譜藍君就說得差不多了，如果有遺漏的地方，大家也可以在評論裏提出來~

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