格力房地產規模利潤雙豐收 如何權衡保險資金的利益和風險？

導讀： 在克而瑞房地產(chan) 研究最近發布的購買(mai) 房地產(chan) 股和持股保險資金的表格中，格力地產(chan) 也名列前茅。根據格力地產(chan) 發布的第一季度報告，中國人壽和天安財產(chan) 保險分別在第一季度增持格力地產(chan) 股份，共持有3.39%，均進入格力地產(chan) 十大股東(dong) 。根據格力地產(chan) 發布的第一季度報告，中國人壽和天安財產(chan) 保險分別在第一季度增持格力地產(chan) 股份，共持有3.39%，均進入格力地產(chan) 十大股東(dong) 。

受益於(yu) 大規模擴張和房地產(chan) 市場火爆，格力地產(chan) 一季度業(ye) 績良好，營業(ye) 收入10.03億(yi) 元，同比增長3620%，扣除非淨利潤1.55億(yi) 元，同比增長1208%。2015年，格力地產(chan) 營業(ye) 收入25.45億(yi) 元，同比增長73.56%，扣除非淨利潤4.53億(yi) 元，同比增長352.60%。

從(cong) 數據中可以看出，格力房地產(chan) 正處於(yu) 快速發展時期，實現了規模和利潤的雙重收獲。格力房地產(chan) 是如何做到的？格力房地產(chan) 在這場資本遊戲中獲得什麽(me) 好處？

規模利潤雙豐(feng) 收

自2009年上市以來，格力房地產(chan) 表現出強勁的發展勢頭。特別是2015年，格力房地產(chan) 營業(ye) 收入規模快速增長，受房地產(chan) 行業(ye) 毛利率上升的影響，整體(ti) 盈利能力有所提高。

根據2015年年報，格力地產(chan) 營業(ye) 收入25.45億(yi) 元，同比增長73.56%，得益於(yu) 格力海岸項目平均銷售價(jia) 格上漲，房地產(chan) 毛利率為(wei) 41.30%，比2014年增長8.85個(ge) 百分點。

2016年第一季度，格力地產(chan) 實現營業(ye) 收入10.03億(yi) 元，同比增長3620%，主要貢獻仍來自房地產(chan) 業(ye) 務。

明源房地產(chan) 研究院副院長劉策表示，格力房地產(chan) 今年的良好表現是預期的。在市場分化下，格力在珠海、上海和重慶重倉(cang) ，成為(wei) 正確戰略布局的受益者。目前，人口和資金流向一線和熱門二線城市。這些城市房地產(chan) 需求旺盛，產(chan) 業(ye) 發展良好，可以更好地規避市場風險。

劉策提醒我們(men) ，需要注意的是，格力房地產(chan) 第一季度的豐(feng) 收受益於(yu) 良好的市場和戰略布局，但這些城市可能有政策監管，這給格力房地產(chan) 的後續業(ye) 績增長帶來了不確定性。

從(cong) 格力地產(chan) 項目和土地儲(chu) 備的角度來看，以珠海為(wei) 基礎，布局在全國各地。截至2016年3月，格力地產(chan) 現有土地儲(chu) 備規劃建設總麵積128.81萬(wan) 平方米，分布在珠海西區、重慶兩(liang) 江新區和上海浦東(dong) 新區，發展前景良好，可滿足公司未來2~3年的發展需求。

隨著快速擴張，格力地產(chan) 在建項目較多。截至3月底，在建項目總投資118.52億(yi) 元，已投資44.71億(yi) 元，仍需投資73.81億(yi) 元。對於(yu) 一家年收入隻有25億(yi) 元的公司來說，格力地產(chan) 麵臨(lin) 著巨大的財務壓力。

為(wei) 了配合快速擴張的戰略，格力地產(chan) 積極擁抱金融，分享資產(chan) 管理時代的機遇。據了解，2015年3月，海控金融首款互聯網金融產(chan) 品正式推出。2015年6月，格力地產(chan) 成立了兩(liang) 家金融公司：海控保理和海控小額貸款，進一步完善了格力地產(chan) 的金融產(chan) 業(ye) 體(ti) 係。截至2016年6月，海控金融已為(wei) 格力地產(chan) 項目融資近10億(yi) 元。

房地產(chan) 和保險資本似乎已經成為(wei) 一對孿生兄弟，形影不離。例如，寶能增持萬(wan) 科，雖然雙方陷入了曠日持久的股權競爭(zheng) ，但不可否認的是，優(you) 質房地產(chan) 公司對保險資本具有很強的吸引力。此外，保利地產(chan) 利用泰康人壽、珠江人壽和安邦的財務優(you) 勢開源房地產(chan) 業(ye) 務。

險資入股收獲多少？

在格力地產(chan) 的擴張中，保險資金也是不可或缺的。根據格力地產(chan) 發布的第一季度報告，中國人壽持股2.7%，為(wei) 第二大股東(dong) ；天安財保持股0.69%。

從(cong) 格力地產(chan) 一季度收入和利潤增長來看，兩(liang) 大保險資本的股票收獲頗豐(feng) 。一季度收入10.03億(yi) 元，同比增長3620%，扣除非淨利潤1.55億(yi) 元，同比增長1208%。

根據東(dong) 方財富網的數據，格力地產(chan) 毛利率為(wei) 33.95%，高於(yu) 同期房地產(chan) 行業(ye) 平均水平，而格力地產(chan) 淨利率為(wei) 15.43%，遠高於(yu) 行業(ye) 平均水平的7.45%。

保險投資房地產(chan) 是大勢所趨，合作模式多樣化。據克而瑞統計，越來越多的房地產(chan) 企業(ye) 積極引進保險投資。截至2016年6月，共有9家保險投資參與(yu) 了8家房地產(chan) 企業(ye) 的固定增長，持股比例在0.18%~9.15%之間。

在資產(chan) 短缺的情況下，保險資本投資房地產(chan) 企業(ye) 可以獲得更高、持續、穩定的回報。保險資本對房地產(chan) 企業(ye) 的區域布局有要求，青睞一線和重點二線城市的項目布局。格力地產(chan) 的戰略布局合理，利潤回報客觀，已成為(wei) 保險資本的樂(le) 觀對象。

就格力地產(chan) 而言，在快速擴張時期需要大量的資金支持。保險資具有較強的財務實力，機會(hui) 為(wei) 零成本，與(yu) 格力地產(chan) 相吻合。

在保險資金的加持下，格力地產(chan) 在土地市場充滿信心。5月，它在上海的下一個(ge) 城市競爭(zheng) 鬆江區泗涇鎮，總價(jia) 19.65億(yi) 元SJSB003單元10-05號地塊為(wei) 一線城市布局做出了貢獻。

近日，有報道稱，中國證監會(hui) 收緊再融資，不允許房地產(chan) 企業(ye) 通過再融資補充營運資金募集資金不能用於(yu) 征地和償(chang) 還銀行貸款。

這一舉(ju) 措對格力地產(chan) 有很大的財務壓力，通過可轉換債(zhai) 券進行再融資。為(wei) 擴張做準備的一些融資渠道即將被阻塞。對格力地產(chan) 來說，擁抱保險資金尤為(wei) 重要。

但是，保險資本入股房地產(chan) 並非沒有風險，對於(yu) 房地產(chan) 管理層來說，要避免寶萬(wan) 股權糾紛的重複。

劉策表示，萬(wan) 科與(yu) 寶能的關(guan) 係是一個(ge) 特例，主要是因為(wei) 萬(wan) 科的股權分散給了寶能一個(ge) 機會(hui) 。從(cong) 格力地產(chan) 股權結構來看，控股股東(dong) 珠海投資控股有限公司持股比例達到51.93%，無需擔心引入保險資金帶來的控製權競爭(zheng) 。

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