銀行保險搶住房金融住房，民間隊隱退

導讀： 資產(chan) 荒下，以安全著稱的住房金融業(ye) 務開始成為(wei) 熱門商品。

作為(wei) 住房金融的主力軍(jun) ，銀行不僅(jin) 繼續增加個(ge) 人住房抵押貸款，而且一度沉默的住房抵押貸款也開始上市。

銀行的需求激發了金融機構的熱情。11日，光大銀行、太平洋財產(chan) 保險、大道金融服務聯合推出產(chan) 權交易保險，劍指住房金融中的贖回業(ye) 務。此前，郵政儲(chu) 蓄銀行、中信銀行、眾(zhong) 安保險、聯合保險等也推出了類似的業(ye) 務。

事實上，贖回是擔保公司和小額貸款公司的現有業(ye) 務。在網上貸款規則出台之前，也有相當一部分P2P涉獵贖回等住房金融後，隨著網貸規則對借款人金額的限製，P2P住房金融業(ye) 務存量逐漸萎縮。

而保險公司事實上，它取代了原來的擔保、小額貸款和P2P它扮演著將擔保和過橋墊資金轉化為(wei) 保單的角色。傳(chuan) 統金融開始取代民間金融，成為(wei) 住房金融的主要參與(yu) 者。

保險深入住房金融

所謂贖回房屋，是指在二手房屋交易中，如果賣方的房地產(chan) 是按揭購買(mai) ，貸款尚未結清，即房屋抵押給銀行，賣方需要結清欠款，贖回房地產(chan) 證書(shu) ，才能進行正常交易。贖回大約有三種模式：擔保贖回、預付款贖回和買(mai) 方首付贖回。

擔保贖回建築由擔保公司提供擔保。銀行向賣方發放短期信用貸款，或買(mai) 方抵押銀行提前發放貸款償(chang) 還原貸款，贖回房地產(chan) 證；預付贖回建築由擔保公司、小額貸款公司等私人金融機構向賣方發放貸款，用於(yu) 償(chang) 還原抵押/抵押貸款和贖回房地產(chan) 證。買(mai) 方首付贖回建築是指買(mai) 方以首付贖回建築。

贖回最初是銀行、擔保公司和小額貸款公司的現有業(ye) 務。銀行的贖回業(ye) 務通常與(yu) 指定的擔保公司合作，以降低風險。雖然模式不同，但上述三種贖回方式都是在貸款前贖回。

保險公司的出現改變了傳(chuan) 統的房地產(chan) 贖回模式，衍生出新的業(ye) 務流程：買(mai) 賣雙方通過房地產(chan) 中介簽訂合同後，首先投保產(chan) 權交易保險，買(mai) 方銀行直接發放批準的抵押貸款，使賣方可以提前收到房屋，其餘(yu) 轉讓、抵押等程序可以處理。

大道金融服務董事長劉波告訴本報，與(yu) 傳(chuan) 統的先贖回後貸款方式相比，這種產(chan) 權交易保險交易方式可以提前一個(ge) 多月實現房地產(chan) 交付，賣方也可以快速收到款項；新模式的客戶成本比原來低一半以上；保險公司承保整個(ge) 交易過程，抵禦可能的風險。

事實上，產(chan) 權交易保險在海外相對成熟赛马会APP下载官网，比如TitleInsuranceCompany是一家專(zhuan) 門從(cong) 事產(chan) 權交易保險的保險公司。除太平洋財產(chan) 保險外，中安保險、聯合保險等今年也推出了產(chan) 權交易保險服務。

在產(chan) 權交易保險出現之前，國內(nei) 保險公司對住房金融的滲透並不多，險種也比較單一，最常見的是普通財產(chan) 險，即銀行在個(ge) 人住房貸款中要求借款人抵押財產(chan) 保險，財產(chan) 保險隻是在發生火災等事故時補償(chang) 貸款購買(mai) 的房屋的價(jia) 值，以確保抵押權的實現。

對於(yu) 流程創新，光大銀行副行長李傑表示，新模式具有重要的社會(hui) 意義(yi) ，銀行可以參與(yu) 整個(ge) 房地產(chan) 交易金融服務流程。一方麵，它可以有效地解決(jue) 房地產(chan) 交易服務的痛點，確保客戶在房地產(chan) 交易期間的資金和權益安全。同時，住房金融服務在實踐層麵完全嵌入到金融監管體(ti) 係中，大大降低了住房金融領域的係統風險。

住房金融格局發生了變化

事實上，在網上貸款細則出台之前，住房金融也是如此P2P平台競爭(zheng) 的主戰場包括住房抵押貸款、贖回住房貸款和購房餘(yu) 額。

據盈燦谘詢不完全統計，截至今年8月底，773家網貸平台涉足住房金融業(ye) 務，累計成交量1256億(yi) 元，約占網貸行業(ye) 累計成交量的10.33%，綜合收益率為(wei) 10.96%，平均貸款期限為(wei) 5.24個(ge) 月。去年同期P2P該平台的住房金融業(ye) 務成交量僅(jin) 為(wei) 650億(yi) 元，今年同比增長約93%。

8月24日，四部委聯合發布了《網上貸款信息中介業(ye) 務活動管理暫行辦法》（以下簡稱《暫行辦法》），控製網上貸款信息中介平台同一借款人的貸款餘(yu) 額上限，防範信貸集中風險。這使得P2P住房金融夢戛然而止。2016年1月1日至2016年8月24日，盈燦谘詢選取203家參與(yu) 住房金融的公司P2P在線貸款平台和18867個(ge) 貸款目標進行壓力測試。測試結果顯示，在不區分企業(ye) 和個(ge) 人貸款的情況下，單個(ge) 目標貸款金額超過20萬(wan) 的平台占96.06%，超過100萬(wan) 的平台占80.30%，這些平台都在限額整改之列。

一般來說，住房金融是一個(ge) 大型平台訂單，涉及大量資金。麵對業(ye) 務轉型或調整的壓力，我們(men) 的業(ye) 務旨在維持股票，不再增加新的增量，未來將慢慢萎縮。深圳一家從(cong) 事房地產(chan) 贖回業(ye) 務P2P平台負責人告訴本報。

2016年8月，住房和城鄉(xiang) 建設部、銀監會(hui) 等七部委聯合發布了《關(guan) 於(yu) 加強房地產(chan) 中介管理，促進行業(ye) 健康發展的意見》，對房地產(chan) 金融的標準化提出了明確要求。一些內(nei) 部人士認為(wei) ，二手住房交易中資本與(yu) 時間的不匹配導致了大量的非正式金融產(chan) 品，這些產(chan) 品脫離了國家金融監管體(ti) 係，風險未知且無法控製，給金融秩序的穩定帶來了潛在的風險。

如今，隨著網上貸款平台的退出和保險公司擔保和小額貸款份額的擠壓，住房金融市場的私人團隊越來越薄弱，傳(chuan) 統金融大舉(ju) 攻城略地。

9月29日，民生銀行連發三款新產(chan) 品，其中優(you) 房閃貸是互聯網+抵押貸款產(chan) 品，客戶通過微信平台在線評估房價(jia) ，隨時隨地申請抵押貸款。類似的是招商銀行的住房貸款，即使房子處於(yu) 抵押狀態，仍然可以貸款。

這種二次抵押模式在業(ye) 內(nei) 也引起了爭(zheng) 議，一些專(zhuan) 家認為(wei) 二次抵押的風險很高。但深圳從(cong) 事贖回業(ye) 務P2P平台負責人告訴本報，無論是房屋抵押貸款還是贖回貸款，風險都很低。

以贖回業(ye) 務為(wei) 例，他解釋說，最大的風險點是借款人負債(zhai) 過高，贖回後被債(zhai) 權人查封。這種情況發生的概率很小，隻要銀行的審批背景、客戶的個(ge) 人信用和公司的經營情況調查清楚，就可以最大限度地避免。此外，在扣款和收款環節，借款人將錢轉入客戶個(ge) 人或公司賬戶後，但隻要扣款賬戶和收款賬戶得到很好的控製，就不會(hui) 出現這樣的問題。”

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