保險背景房企蜂擁股權收購，行業高杠杆操作存在風險

導讀：
保險資金以另類方式進入房地產(chan) 行業(ye) 。在短短四天內(nei) ，景瑞向恒大出售了兩(liang) 家項目公司的股權，其中天津景秀房地產(chan) 和上海景奇49%的股權被轉讓。在短短四天內(nei) ，景瑞向恒大出售了兩(liang) 家項目公司的股權，其中天津景秀房地產(chan) 和上海景奇49%的股權被轉讓。兩(liang) 筆轉讓價(jia) 格為(wei) 19.54億(yi) 元。

11月30日，寶能以10.34億(yi) 元拍下浙江金天地產(chan) 100%股權和債(zhai) 權，金天地產(chan) 100%股權。

陽光城以總價(jia) 13.5億(yi) 元收購杭州中大聖馬地產(chan) 、浙江地產(chan) 良渚花園等15家公司股權，並承擔債(zhai) 務。預計總交易資產(chan) 將超過100億(yi) 元。

恒大和寶能都是有風險資本背景的房地產(chan) 企業(ye) ，陽光城也是。今年8月，陽光城以34億(yi) 元收購以色列保險鳳凰控股有限公司52.3%的股權。

對此，同策谘詢研究部主任張宏偉(wei) 指出，由於(yu) 保險資金成本低，募集規模大，具有保險資金背景的房地產(chan) 企業(ye) 在本輪股權並購中具有優(you) 勢；具有金融、小額貸款等背景的房地產(chan) 企業(ye) 在進行股權投資時，資金使用的便利性和優(you) 勢不如前者。

自調控以來，恒大、融創、寶能出現了多起股權並購案件。一位長期關(guan) 注房地產(chan) 資本市場的業(ye) 內(nei) 人士指出，閩係房地產(chan) 企業(ye) 在市場波動周期中更善於(yu) 抓住並購機會(hui) 。除銀行貸款、公司債(zhai) 券發行等常規融資外，公司股權、項目股權、在建項目均可作為(wei) 融資抵押品；甚至購買(mai) 其他上市公司投資股權，然後質押現金。此外，民間資本利用充分，杠杆率高。

業(ye) 內(nei) 人士指出，目前市場對房地產(chan) 資產(chan) 的估值較高。對於(yu) 賣方來說，短期收入是可以預期的，所以一些公司會(hui) 有退出的想法，直接出售項目股權。這種現象隻是開始了，在10月份的新政策之後，更多的房地產(chan) 公司將在明年下半年出售項目股權。

房地產(chan) 市場的非理性繁榮與(yu) 上市房地產(chan) 企業(ye) 杠杆率的快速提高密切相關(guan) 。如何有效控製杠杆率正成為(wei) 調控風暴後房地產(chan) 企業(ye) 生存能力的一大考驗。

根據同策谘詢2016年第三季度樣本上市房地產(chan) 企業(ye) 杠杆倍數統計，魯商地產(chan) 、京投發展、天津鬆江排名前三，杠杆倍數分別為(wei) 16.7倍和10倍.7倍、10.四倍，遠高於(yu) 平均值。

第三季度第三季度總負債(zhai) 395.5億(yi) 元，資產(chan) 負債(zhai) 率94%。同期經營活動產(chan) 生的淨現金流量為(wei) -42.4億(yi) 元，投資活動產(chan) 生的淨現金流量為(wei) -0.融資活動產(chan) 生的淨現金流量為(wei) -50億(yi) 元。

同策谘詢指出，即使現有債(zhai) 務全部續借，2016年魯商地產(chan) 合同銷售額至少應達到70億(yi) 元，以維持資本平衡，截至第三季度末，其營業(ye) 收入為(wei) 37億(yi) 元。在監管下，第四季度的市場銷售很有可能遇到寒冷。換句話說，在接下來的兩(liang) 年裏，除非魯商地產(chan) 在前兩(liang) 年仍保持高營業(ye) 額，信貸不受緊縮政策的影響，否則公司可能會(hui) 有嚴(yan) 重的資本缺口。

第三季度，信達房地產(chan) 杠杆率達到6.5倍，在同策谘詢統計中也處於(yu) 較高水平。該機構認為(wei) ，這是由信達高價(jia) 征地造成的。

據該機構統計，自2016年年初以來，信達房地產(chan) 投資215.13億(yi) 元贏得了三塊土地，前11月銷售額為(wei) 114億(yi) 元。同樣的政策指出，在信達土地的背後，大股東(dong) 中國信達通過該基金輸血，然後尋找交易員。第三季度，信達房地產(chan) 資產(chan) 負債(zhai) 率達到87%。因此，不難理解，它與(yu) 泰和在上海和深圳的兩(liang) 個(ge) 高價(jia) 地麵合作。

同策谘詢研究部主任張宏偉(wei) 指出，雖然目前房地產(chan) 企業(ye) 融資額度有所增加，但與(yu) 前幾個(ge) 月相比仍較少。融資成本波動不大，融資渠道仍多樣化。2016年底，由於(yu) 大部分公司債(zhai) 券已發行，房地產(chan) 企業(ye) 融資主要是銀行貸款等傳(chuan) 統融資方式，市場化方式較少。但從(cong) 房地產(chan) 企業(ye) 發布的融資計劃來看，許多房地產(chan) 企業(ye) 發布了公司債(zhai) 券、中期票據、短期融資債(zhai) 券三種方式，總計1043億(yi) 元。

根據同策谘詢研究報告，今年11月，40家典型上市房地產(chan) 企業(ye) 融資金額相當於(yu) 363.72億(yi) 元，較10月增長51.45%，但融資仍低於(yu) 6月至9月。債(zhai) 務融資金額仍占房地產(chan) 企業(ye) 融資總額的絕對比例（92.48%），其中國內(nei) 銀行貸款已成為(wei) 主要渠道；信托和委托貸款金額也大幅增加；11月未發行公司債(zhai) 券，海外債(zhai) 務融資總額同時萎縮。除融創中國發行新股外，本月股權融資僅(jin) 涉及股票期權計劃，占房地產(chan) 企業(ye) 融資總額的8.47%。

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