房貸降太猛，是時候上車了嗎？

5月15日，央行、銀保監會(hui) 聯合發文：

對於(yu) 貸款購買(mai) 普通自住房的居民家庭，首套住房商業(ye) 性個(ge) 人住房貸款利率下限調整為(wei) 不低於(yu) 相應期限貸款市場報價(jia) 利率(LPR)減20個(ge) 基點，二套住房商業(ye) 性個(ge) 人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

當時有些小夥(huo) 伴就說，央行怎麽(me) 隻針對首套房房貸有鬆動，我們(men) 買(mai) 了房的老韭菜就不如狗嗎?

這不，話還沒說完，政策就來了。

上周五，央行將5年期以上貸款市場報價(jia) 利率LPR從(cong) 4.6%下調至4.45%。

01

樓市利好頻出，我們(men) 能省多少錢？

2019之後絕大多數人的房貸利率都是采取LPR+基點的模式，LPR降了，每個(ge) 月的月供就能跟著少還點兒(er) 。

為(wei) 什麽(me) 房貸利率不是統一的呢?

因為(wei) 各地房產(chan) 供需關(guan) 係不一樣，房貸利率是根據當地的經濟數據，信貸數據，房地產(chan) 情況來綜合決(jue) 定的。

可以理解為(wei) ，國家定大方向，也就是LPR，各地可以在LPR基礎上自行設置。

LPR是浮動的，每月20日公布一次。

因此，我們(men) 的房貸利率將會(hui) 有一個(ge) 調整周期，正常都是一年調一次。

有的客戶是每年1月1日調整;

有的客戶是按放貸時間來，比如5月放貸，那每年可能是5月或者6月進行調整。

能不能馬上享受到這波房貸利率優(you) 惠，體(ti) 會(hui) 到月供減少的快樂(le) ，具體(ti) 就看合同上的約定時間了。

當然，如果之前沒有選擇將房貸轉為(wei) 和lpr掛鉤的方式，而是固定利率，那lpr無論怎麽(me) 變都和你沒關(guan) 係了。

這兩(liang) 項政策疊加下來，房貸優(you) 惠力度有多大呢?

正在背負房貸的朋友，以商貸300萬(wan) 元、貸款30年、等額本息還款方式計算，LPR下降15個(ge) 基點，每年房貸能省超過3000元;

新貸款人群，考慮首套房貸利率下限可在LPR基礎上下降20個(ge) 基點，即與(yu) 4月相比最大降息35個(ge) 基點，每年房貸節省還款額度約7500元。

02

房貸利率還會(hui) 降嗎？

在短短的5天之內(nei) ，連放兩(liang) 大利好，可以說是幾家歡喜幾家愁。

在一年甚至半年前，很多城市都是在調控的，一二線城市的房貸利率基本是LPR加80基點，甚至是100個(ge) 基點以上。

我有個(ge) 朋友就是在廣州房貸利率為(wei) 5.85%(LPR+120BP)的時候上了車，就算按最新的5年期LPR調整後也有5.65%。

目前廣州的首套房貸利率，有些銀行已經能做到 4.85%(4.45%+40bp)。

房子還沒拿到，利率就差了0.8%。

按她220萬(wan) 的商業(ye) 貸款，30年本息下來得多還26萬(wan) 多的利息。

蘇州、天津、青島這些城市，首套房貸款利率到了4.25%。

果真是你不買(mai) ，我不買(mai) ，房貸還能再降500.

她心理極度不平衡，天天追著我問：房貸利率不會(hui) 再降吧?

在我看來，目前房貸利率水平遠沒有見底，假設這輪樓市的刺激力度不夠，房貸利率很可能會(hui) 再降。

LPR過去都是1年期下調多，5年期下調少，甚至不調整;

這次是LPR實施以來，首次1年期不動，5年期下調，而且一次性下調了15個(ge) 基點，是力度最大的一次。

一般來說，中小企業(ye) 隻能申請到短期貸款，因為(wei) 長期貸款對銀行來說不確定因素太多，風險太大。能申請長期貸款的，要麽(me) 是國企、央企，要麽(me) 是房貸。

這就等於(yu) 明牌，央行支持購房需求釋放。

畢竟房企的雷實在太多了，光5月份就一堆事，先是某創公開違約，直接攤牌還不起利息了，接著是十幾家上市房企連年報都交不出。

國家對樓市的調控政策從(cong) 來不是一味打壓，而是保證平穩。樓市依然在國民經濟中有著基礎性和主導性作用，隻有穩住了樓市，才能穩住股民經濟。

現在的首套房貸利率依然高於(yu) 2008年的4.1%-4.2%，也明顯高於(yu) 2015年底去庫存時候的3.4%-3.5%，還算不上重大利好;

目前推測，少則1年，多則3年，房貸利率可能會(hui) 進入3%+的時代。

03

如果房貸再降，我們(men) 怎麽(me) 辦？

如果房貸真的一降再降，我們(men) 怎麽(me) 辦?

剛需群體(ti) ：

有合適的房源就出手，沒必要硬等最低利率，不管怎麽(me) 降，肯定不會(hui) 低於(yu) 公積金的貸款利率的。

在一二線城市，市場情緒上來了，流動性增加，省的那點利息和房價(jia) 上漲幅度相比根本不算什麽(me) 。

新房不要買(mai) 期房，記得選國企、央企，圖的就是他們(men) 能從(cong) 銀行貸到款，暴雷風險小。

高利率站崗的朋友：

LPR向下的空間已經很小了，能享受的利率優(you) 惠十分有限，隻能想辦法多存錢，本金多還一點，利息就少還一點。

我覺得也不必過於(yu) 糾結這個(ge) 事情，退一萬(wan) 步想，隻要是剛需，什麽(me) 時候買(mai) 都不虧(kui) 。

如果是家裏多了小朋友，不夠住了，趁利率低的時候考慮換一套房，也是不錯的選擇，或許還能享受更多優(you) 惠。

對所有人：

1.不要再想著買(mai) 房投資

不管樓市怎麽(me) 調控，國家隻是支持剛需和改善性住房需求，房住不炒是底線。

前幾天南京二手房取消限購政策發布半天就被撤回，就是一個(ge) 很好的例子。

隻看居住功能和性價(jia) 比的話，租房比買(mai) 房便宜多了。

2.以前咱們(men) 看不上的投資收益率，以後可能都做不到了。

銀行的主要營運模式是吃利息差，貸款利率下降了，銀行既要承擔風險，又要保證利潤，這就導致以後存款利率肯定會(hui) 降低。

5月20日之後，繼國有大行之後，部分地區的中小銀行定期存款利率均有所變動。有的銀行定期存款利率下降幅度高達25個(ge) BP，5萬(wan) 起存的5年期定期存款利率已從(cong) 3.25%降至3%。

我之前也很多次和大家提過，像是年金險、增額終身壽這類產(chan) 品，從(cong) 合同簽訂起就可以鎖定終身確定的收益。

每年3.5%的利率，複利50年，折算下來單利在9%左右，比銀行存款、甚至是比咱們(men) 大多數個(ge) 人投資的年化收益還要高。

最近又有產(chan) 品下架，大家有興(xing) 趣的話，可以聯係自己的理財顧問，盡量趕上這趟車。

最後提醒大家，決(jue) 定買(mai) 不買(mai) 房的核心因素不是房貸利率，也不是政策調控的方向，而是你的收入水平還有預期收入水平。買(mai) 房之前，先看看自己的工資條，保證自己的還貸能力。