保險資金領先中國資本海外投資 出海購買房地產

導讀： 人民幣匯率波動，國內(nei) 資本正轉向海外投資房地產(chan) 。

據機構統計，今年第一季度，來自中國的資本占亞(ya) 太地區房地產(chan) 資本流動的64%。保險資本占50%以上，正成為(wei) 引領中國資本出海的主力軍(jun) 。

分析人士指出，國內(nei) 經濟形勢和匯率的差異是國內(nei) 資本外流的主要原因。雖然這一趨勢將繼續下去，但由於(yu) 各種政策的限製，其勢頭將在一定程度上得到遏製。

在跨國資本流動中，房地產(chan) （特別是辦公樓、購物中心等商業(ye) 房地產(chan) ）由於(yu) 其收入的穩定性，往往成為(wei) 收購目標的首選。太平戴維斯對大宗跨境房地產(chan) 交易的統計數據發現，今年第一季度，亞(ya) 太跨境房地產(chan) 交易規模為(wei) 148億(yi) 美元，21億(yi) 美元，資本淨流出狀態明顯。

其中，約64%的交易來自中國，明顯高於(yu) 去年同期的22%。中國已成為(wei) 亞(ya) 太地區跨境房地產(chan) 交易的主力軍(jun) 。

負責跨境交易的太平戴維斯中國人王堯表示，美國、英國和澳大利亞(ya) 的房地產(chan) 是中國資本集中的投資領域。

王堯指出，一季度中國對外房地產(chan) 投資者中，保險投資占80%，明顯高於(yu) 去年全年60%。他說，海外保險資金布局的加快始於(yu) 2013年。今年，中國保監會(hui) 發布了《海外投資管理暫行辦法》，極大地促進了海外保險資金的布局。早在2010年，中國保監會(hui) 就發布了兩(liang) 項措施（《保險基金投資股權暫行辦法》和《保險基金投資房地產(chan) 暫行辦法》），明確規定了保險基金的投資方式。

據報道，保險基金追求海外房地產(chan) 的主要因素是：安全、收益率和政治穩定，包括法律法規、會(hui) 計、稅收透明度、房地產(chan) 市場流動性等。

因此，保險基金往往選擇具有一定租約的商業(ye) 地產(chan) 項目進行投資。保險基金傾(qing) 向於(yu) 成為(wei) 金融投資者，很少參與(yu) 項目管理和運營。

就收入而言，王堯表示，北京、上海等地甲級寫(xie) 字樓租金回報率不足4%，倫(lun) 敦、紐約等地甲級寫(xie) 字樓租金回報率為(wei) 4.5%-5%。

他還認為(wei) ，根據國際經驗，保險資金往往會(hui) 拿出10%-15%的資本配置房地產(chan) 。截至去年年底，中國大規模保險公司不到3%的資金用於(yu) 房地產(chan) 配置。因此，預計房地產(chan) 保險資本配置的趨勢將加劇，由於(yu) 保險資本害怕國內(nei) 經濟的波動，更傾(qing) 向於(yu) 投資海外房地產(chan) 。

保險資金緊隨其後的是國內(nei) 房地產(chan) 資金。據了解，房地產(chan) 企業(ye) 投資海外房地產(chan) 傾(qing) 向於(yu) 開發經營，而不是簡單的金融投資。

王耀介紹，一些房地產(chan) 企業(ye) 以金融投資的形式介入海外房地產(chan) ，但這可能隻是一塊墊腳石，目的是熟悉當地的法律、稅收等規則，為(wei) 未來的發展和投資做準備。

根據多家機構提供的信息，自2011年以來，中國資本投資海外房地產(chan) 的趨勢加劇，其投資主體(ti) 也在發生變化。

2011年，海外投資主體(ti) 主要是中投、中金等主權投資基金。從(cong) 2012年到2013年，保險資本、銀行和開發商紛紛進入。直到過去兩(liang) 年，中小民營企業(ye) 、財富管理公司和高淨值個(ge) 人也開始追求海外投資目標。例如，中國民營投資公司已經建立了並購基金，並在英國和北美尋找大型整個(ge) 辦公物業(ye) 目標的投資機會(hui) 。

近年來，海外房地產(chan) 投資規模不斷擴大。

這對環境有影響。王耀表示，隨著國內(nei) 房地產(chan) 市場供需關(guan) 係的逆轉，房地產(chan) 投資的回報率無法複製過去十年的模式。此外，隨著美國經濟的複蘇和美元的升值，人民幣進入了緩慢的貶值渠道，促進了資本流向海外。

在政策層麵，近年來，國家鼓勵企業(ye) 走出去，以消化產(chan) 能過剩，也在一定程度上起到了刺激作用。

此外，許多國家的房地產(chan) 產(chan) 權期限較長，當地法律對物權所有者的保護也相對完善。因此，其安全性被認為(wei) 高於(yu) 中國。

目前，國內(nei) 資本出海的總體(ti) 趨勢仍在繼續。今年4月，中國人壽聯合加拿大資產(chan) 管理公司Brookfield，英國倫(lun) 敦一棟辦公樓以3.46億(yi) 英鎊成功收購，初始回報率達到4.9%。

大多數受訪者認為(wei) ，如果大量資金流出，將對中國的外匯儲(chu) 備產(chan) 生不利影響。為(wei) 此，中國保監會(hui) 對保險資金流出提出了一些限製性措施。但在當前匯率背景下，海外投資趨勢在資金安全性和收益率方麵將難以避免。

想了解更多新聞資訊或有保險規劃需求的朋友，點擊下方圖片，免費報名谘詢，會(hui) 有專(zhuan) 業(ye) 理財師為(wei) 您耐心講解，協助規範投保並提供周全的後續理賠服務。