保險增持背後：上市房地產企業負債超過4萬億，大股東悄然減持

導讀： 有人錯過了考場，有人星夜歸故裏。房地產(chan) 高燒沒有消退的跡象。9月12日，無錫高價(jia) 拍賣，央企金茂以50億(yi) 元總成本贏得濱湖地塊。房地產(chan) 高燒沒有消退的跡象。9月12日，無錫高價(jia) 拍賣。中央企業(ye) 金茂以50億(yi) 元的總成本贏得了濱湖地塊。房地產(chan) 的盛宴越來越熱烈，空頭頭寸已經狹窄到角落。但就在市場上 一邊倒看多的時候，房地產(chan) 行業(ye) 的大股東(dong) 和高管都在悄悄減持，套現過億(yi) 的公司也不少。

房地產(chan) 行業(ye) 全線杠杆化

2016年，像金茂這樣的房地產(chan) 企業(ye) 並不少，信達、融信、廣宇發展、中房等多家企業(ye) 紛紛榮登地王寶座。為(wei) 了爭(zheng) 奪高質量的地塊，開發商花了很多錢，但在慷慨的背後，是高債(zhai) 務。同花順數據顯示，截至第二季度末，2016年上半年，滬深137家上市房地產(chan) 企業(ye) 負債(zhai) 總額超過4.33萬(wan) 億(yi) 元，同比增長24%。負債(zhai) 超過100億(yi) 元的房地產(chan) 企業(ye) 有59家，占43%，負債(zhai) 超過300億(yi) 元的房地產(chan) 企業(ye) 有32家，占23.3%。其中，萬(wan) 科、綠地控股、保利地產(chan) 、華夏幸福、招商蛇口、首股、泛海控股負債(zhai) 超過1000億(yi) 元。

銀行的數據也證明了上半年開發商迅速增加杠杆率的事實。根據18家a股上市銀行的半年報告，上半年房地產(chan) 行業(ye) 貸款增長385.4億(yi) 元，總額4.1萬(wan) 億(yi) 元。中信銀行貸款增長最多，為(wei) 407.51億(yi) 元。

個(ge) 人住房抵押貸款增量不小。截至今年6月底，18家上市銀行的個(ge) 人住房貸款總額為(wei) 13.5億(yi) 元，比去年年底增加了1.99萬(wan) 億(yi) 元。這可能隻是開始。建行董事長王洪章近日在接受媒體(ti) 采訪時公開表示，在三去一降一補的宏觀政策下，建行下半年將大力發展個(ge) 人住房貸款業(ye) 務。大量新貸款投資個(ge) 人住房貸款，有效增加住房需求，加快房地產(chan) 去庫存。

保險資本也對房地產(chan) 行業(ye) 表現出極大的興(xing) 趣。最典型的案例是萬(wan) 科的股權糾紛，盡管戰爭(zheng) 至今尚未確定。同花順數據統計顯示，第二季度末，保險資本持有56家a股上市房地產(chan) 企業(ye) 。除了前海人壽，生命人壽、安邦、平安等公司也在房地產(chan) 股上投入了大量資金。

央行副行長易剛9月初表示，去年年底中國整體(ti) 杠杆率為(wei) 234%，處於(yu) 較高水平。短期來看，中國整體(ti) 杠杆率會(hui) 上升，一年增長9個(ge) 百分點太快，短期來看會(hui) 上升，所以要穩杠杆。至於(yu) 杠杆率高的原因，大多數分析認為(wei) 房價(jia) 上漲是背後的主要原因。廣發證券分析師樂(le) 嘉東(dong) 表示，今年上半年貨幣流動性持續寬鬆，整個(ge) 市場缺乏優(you) 質資產(chan) ，房地產(chan) 行業(ye) 已成為(wei) 吸收流動性的重要載體(ti) ，房地產(chan) 行業(ye) 已進入全麵杠杆時代。

評級機構下調房地產(chan) 公司評級

然而，在房地產(chan) 行業(ye) ，一種現象值得投資者提高警惕。最近，一些上市房地產(chan) 公司的大股東(dong) 和高管正在出售股票並在高水平套現。

9月7日，在香港上市的龍湖房地產(chan) 宣布，主要股東(dong) 蔡奎的嘉辰發展國際有限公司以每股12元的價(jia) 格出售了1.5億(yi) 股，總收入高達18億(yi) 港元。

除了龍湖房地產(chan) ，香港上市房地產(chan) 公司並不少見大股東(dong) 和機構減持。7月，R&F房地產(chan) 主要股東(dong) 吳又華減持R&F房地產(chan) 2200萬(wan) 股，套現高達2.3億(yi) 港元。8月，R&F房地產(chan) 兩(liang) 次被摩根大通減持。龍光房地產(chan) 、新世界發展等香港房地產(chan) 公司最近也有重要股東(dong) 減持的記錄。

A股市房地產(chan) 企業(ye) 籌碼也出現鬆動跡象。中航高科9月8日晚宣布，公司股東(dong) 南通行業(ye) 披露減持計劃，計劃在未來12個(ge) 月內(nei) 通過大宗交易和/或集中競價(jia) 減持公司股份不超過2000萬(wan) 股，即不超過公司總股本的1.44%，減持價(jia) 格不低於(yu) 13.41元/股。按上述股價(jia) 計算，股東(dong) 將至少套現2.68億(yi) 元。

中國房地產(chan) 8月30日晚宣布，第三大股東(dong) 湖南華夏投資集團計劃在15個(ge) 交易日後6個(ge) 月內(nei) 通過集中競價(jia) 或大宗交易減持不超過600萬(wan) 股公司股份，約占公司總股本的2.02%。

被恒大借殼的嘉凱城，也難逃被減持的命運。8月16日晚，公司宣布公司股東(dong) 天地實業(ye) 近期減持公司股份2754.52萬(wan) 股，占公司總股本的1.53%。根據天地實業(ye) 的減持價(jia) 格，股東(dong) 近期已套現1.92億(yi) 元。

同花順統計顯示，自今年以來，已有10多家上市房地產(chan) 公司的主要股東(dong) 出售或計劃出售股票。

中國社會(hui) 科學院城市與(yu) 競爭(zheng) 力研究中心主任倪鵬飛表示：今年9月至明年上半年，房地產(chan) 市場將進行短期調整，城市將更加集中。

泰康人壽董事長兼CEO陳東(dong) 生承認，保險資本最近在二級市場過於(yu) 瘋狂，我們(men) 有我們(men) 的投資方式，不會(hui) 因為(wei) 市場上其他公司的行為(wei) 而動搖。

國際知名評級機構標準普爾最近發布了一份研究報告，稱過熱的土地市場給中國大陸的房地產(chan) 市場帶來了更大的風險，過高的土地價(jia) 格將推高房價(jia) ，並可能導致更嚴(yan) 格的監管政策。標普認為(wei) ，未來一年內(nei) 地房地產(chan) 板塊的增長將放緩，高地價(jia) 或拖累內(nei) 地房地產(chan) 企業(ye) 的利潤率。標普還表示，今年下半年，主要內(nei) 地房地產(chan) 企業(ye) 的評級仍為(wei) 負麵，如世茂房地產(chan) 、金茂控股、融創中國、萬(wan) 科等大型內(nei) 地房地產(chan) 開發商的評級前景將為(wei) 負麵。

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