54家A股房地產企業獲得了萬科格力保利者

導讀： 據克而瑞統計，目前，上市房地產(chan) 企業(ye) 54家，特別是金地、萬(wan) 科等股權分散股明顯成為(wei) 保險資本集中營。這是一種資產(chan) 配置選擇，在資產(chan) 短缺的背景下，保險機構持有大量低資金，麵對熱門房地產(chan) 市場。這是一種資產(chan) 配置選擇，在資產(chan) 短缺的背景下，險機構，麵對熱門房地產(chan) 市場，做出了資產(chan) 配置的選擇。據了解，如果包括碧桂園、朗詩等房地產(chan) 保險資本，大約有60隻房地產(chan) 股。

近日，克而瑞統計發現，至少有54家a股上市房地產(chan) 企業(ye) 被保險資重持有。除前海人壽外，生命人壽、安邦、平安都在投資上市房地產(chan) 企業(ye) 。中國保監會(hui) 主席強調：保險姓保險，銀行限製金融產(chan) 品投資股權產(chan) 品，保險上市房地產(chan) 企業(ye) 的戰略價(jia) 值正在重建，通過參與(yu) 房地產(chan) 企業(ye) ，讓保險參與(yu) 一些房地產(chan) 項目獲得高回報，受到限製，企業(ye) 可能更多地從(cong) 投資上市房地產(chan) 企業(ye) 本身來評估資本回報。根據今年上半年房地產(chan) 公司的淨資產(chan) 回報率和平均股價(jia) ，保險投資上市房地產(chan) 企業(ye) ，能賺錢嗎？

本期房地產(chan) 周刊以金地集團、金融街、格力地產(chan) 為(wei) 例，詳細闡述了保險機構投資上市房地產(chan) 企業(ye) 的投資邏輯和收益。

關(guan) 於(yu) 萬(wan) 科的股權糾紛還沒有最終結論，但前海人壽作為(wei) 保險基金的巨大影響逐漸出現。

7月21日，中國保監會(hui) 主席項俊波在十三五保險業(ye) 發展十三五保險業(ye) 發展與(yu) 監管專(zhuan) 題培訓班上保險公司激進的商業(ye) 戰略和投資行為(wei) 發表了嚴(yan) 厲的聲明：近年來，少數公司進入保險行業(ye) ，忽視行業(ye) 規則，忽視金融規則，避免保險監管，保險作為(wei) 低成本融資工具，高風險擴大業(ye) 務規模，實現資產(chan) 快速擴張，完全偏離保險安全的主要業(ye) 務，成為(wei) 暴發、野蠻人。這些保險公司積極的商業(ye) 戰略和投資行為(wei) 引起了社會(hui) 的廣泛關(guan) 注，一些問題甚至成為(wei) 媒體(ti) 和網絡放大後社會(hui) 的焦點。如果不積極處理這些熱點事件，特別是負麵新聞炒作，就會(hui) 產(chan) 生廣泛的不利影響，甚至造成嚴(yan) 重風險。

8月3日，據報道，根據中國保監會(hui) 的要求，保險機構迎來了全麵的自檢和整改風暴。據報道，中國保監會(hui) 發布了《中國保監會(hui) 關(guan) 於(yu) 開展保險機構兩(liang) 加強兩(liang) 遏製的通知》，要求保險機構對十個(ge) 風險問題進行自檢和整改。

在更嚴(yan) 格的保險資本監管背後，是麵對資產(chan) 配置短缺和大型金融機構對高質量資產(chan) 的渴望。據克而瑞統計，54家上市房地產(chan) 企業(ye) ，特別是金地、萬(wan) 科等股權分散股票，顯然已成為(wei) 保險資本集中營。這是在資產(chan) 短缺的背景下，擁有大量低資本的保險機構，麵對熱門房地產(chan) 市場，做出資產(chan) 配置的選擇。

統計發現，如果算上碧桂園、朗詩等內(nei) 地房地產(chan) 股(在香港上市的內(nei) 地房地產(chan) 企業(ye) )，保險資本上市的房地產(chan) 股約有60隻。

為(wei) 什麽(me) 保險資金如此青睞上市房地產(chan) 企業(ye) ？ROE(淨資產(chan) 收益率)從(cong) 上述54家房地產(chan) 企業(ye) 中，萬(wan) 科、保利、華僑(qiao) 城、格力等明星房地產(chan) 企業(ye) 占10%以上，萬(wan) 科ROE超過18%。也有像華夏這樣的幸福ROE由於(yu) 其股權高度集中，達到24.88%，但暫時沒有保險資本青睞。

●哪家牛被列為(wei) 房地產(chan) 股？

目前，萬(wan) 科是保險資本上市房地產(chan) 股最典型的案例。以巨盛華和一致行動人前海人壽為(wei) 首的寶能火爆，尤其是前海人壽。雖然成立時間短，但資產(chan) 膨脹速度驚人。

截至7月6日，寶能持有萬(wan) 科A約27.59億(yi) 股，約占萬(wan) 科A目前總股本的25%，其中前海人壽持有萬(wan) 科A7.358億(yi) 股，占萬(wan) 科A目前總股本的6.659%。除前海人壽外，安邦保險還參加了萬(wan) 科舉(ju) 牌大戰。

根據克而瑞發布的研究報告，目前已有54隻房地產(chan) 股被保險資發行，其中保險資總持股比例高達53.1%的金地集團；其次是萬(wan) 科A，29.55%的.55%；第三是金融街，保險總持股27.52%。

就險資舉(ju) 牌房地產(chan) 股TOP就前五名而言，除了金地、萬(wan) 科、金融街，還有天辰、華信等業(ye) 內(nei) 不為(wei) 人知的股份，保險資本持股比例分別為(wei) 15%和10%。

保利地產(chan) 是大型房地產(chan) 藍籌股之一，6月份完成了固定增長計劃。泰康人壽和珠江人壽參與(yu) 固定增長。此外，安邦人壽二級市場增持，保利地產(chan) 總股權近10%。

一般來說，股票投資收入主要是資本利得和股息。一般來說，前者是賺取價(jia) 差，後者是上市公司通過長期持有分配的股息或現金股息收入。

在這方麵，如果保險投資房地產(chan) 股的收入排名更為(wei) 複雜和困難。簡化，從(cong) 房地產(chan) 股的角度來看，他們(men) 更關(guan) 注股票投資者ROE指標的變化。

萬(wan) 科A在上述54家房地產(chan) 企業(ye) 中占18%以上ROE格力地產(chan) 排名第一，ROE17.84%；三是保利地產(chan) ，ROE為(wei) 17.03%，第四和第五分別為(wei) 名不見經傳(chuan) 的城投控股和珠江實業(ye) ，ROE分別為(wei) 15.89%和12.54%。華僑(qiao) 城被保險資總持有9.25%A，ROE12.32%，排名第六。

在上述54家房地產(chan) 企業(ye) 中，ROE浙江廣廈、天房發展、南國置業(ye) 、廣宇集團、臥龍地產(chan) 等指標排名倒數。

●間接入股比收購物業(ye) 更劃算

廣發證券房地產(chan) 團隊分析指出，保險資本標誌性房地產(chan) 對其優(you) 質土地儲(chu) 備等資產(chan) 持樂(le) 觀態度，二是這些房地產(chan) 股PB(市淨率)相對較低，間接入股比收購大宗物業(ye) 更劃算。

目前像萬(wan) 科APB1.96倍，金融街PB保利地產(chan) 1.2倍PB金地集團是1.47倍PB為(wei) 1.29倍。

與(yu) 其他行業(ye) 相比，2014年和2015年下半年，A股市房地產(chan) 股PB更低，甚至個(ge) 別房地產(chan) 股PB遇到破淨，即低於(yu) 1。

在上述典型時期，雖然萬(wan) 科、保利、金地等主要房地產(chan) 企業(ye) 的銷售業(ye) 績逆市增長，但其市場估值被嚴(yan) 重低估，股價(jia) 低迷。

與(yu) a股房地產(chan) 股估值相比，香港股市房地產(chan) 股市場估值表現較差，破淨一度成為(wei) 常態。

目前，雖然內(nei) 房股估值有所修複，但部分內(nei) 房股仍處於(yu) 破淨狀態。截至8月2日收盤，港股市場遠洋地產(chan) 每股收盤3.23港元，下跌2.71%。PB隻有0.46倍，碧桂園每股收入3.16港元，下跌1.56%。PB也隻有0.9倍。

去年年底，遠洋地產(chan) 被安邦保險部強勢舉(ju) 牌，持股比例接近30%的監管紅線，一舉(ju) 躍升為(wei) 房地產(chan) 企業(ye) 大股東(dong) ，中國人壽暫居二股東(dong) 。去年5月，中國平安成為(wei) 碧桂園第二股東(dong) 的戰略股份。

為(wei) 什麽(me) 房地產(chan) 企業(ye) 的高增長被低估並成為(wei) 保險狩獵的關(guan) 鍵對象？業(ye) 內(nei) 一致認為(wei) ，2014年全國房地產(chan) 市場已進入下半年。典型特點是買(mai) 方市場下的產(chan) 品供過於(yu) 求，結構性失衡突出。根據蘭(lan) 德谘詢的研究，房地產(chan) 企業(ye) 平均淨利潤率每年持續下降1個(ge) 百分點，2014年跌破10%紅線。

根據東(dong) 方證券的一份研究報告，目前的房地產(chan) 市場周期表明，房地產(chan) 股的增長疲軟，市盈率自然較低。就保險資本屬性而言，創業(ye) 板等高增長股票的投資風險過大。

房地產(chan) 金融專(zhuan) 家朱萬(wan) 芬表示，與(yu) 銀行等基金相比，保險資本的優(you) 勢在於(yu) 資本成本低。投資企業(ye) 或項目時，首先要考慮投資企業(ye) 的安全性，其次是投資資金是否安全。

●從(cong) NAV房地產(chan) 藍籌股的估值發現

從(cong) 萬(wan) 科定增收購深鐵數百億(yi) 資產(chan) 的案例來看，雖然各方對每股交易對價(jia) 存在較大差異，但萬(wan) 科管理層、華潤等多家券商都采用了淨資產(chan) 估值法(NAV估值)。

與(yu) 萬(wan) 科A停牌前24.43元/股相比，15.8元/股的固定發行價(jia) 相當於(yu) 萬(wan) 科股票在定價(jia) 基準日前60個(ge) 交易日平均交易價(jia) 格的93.61%。2015年底和2016年第一季度末，萬(wan) 科每股淨資產(chan) 分別為(wei) 9.08元和9元.12元。

與(yu) 每股淨資產(chan) 的曆史賬麵價(jia) 值相比，市場更傾(qing) 向於(yu) 按公允價(jia) 值計量，因為(wei) 不同機構的係數設置不同，結果也不同。從(cong) 萬(wan) 科的固定發行價(jia) 格來看，與(yu) 每股淨資產(chan) 的重估相比，發行價(jia) 格有一定的折扣。

中金公司認為(wei) ，根據一般的估值方法，土地儲(chu) 備和在建項目的價(jia) 值並沒有完全反映出來，在建項目的價(jia) 值和土地價(jia) 值可以通過淨資產(chan) 值的計算通過現金流轉讓來體(ti) 現。然而，該機構特別強調，NAV在未來預期良好的市場狀態下，估值更有意義(yi) 。

去年下半年，特別是今年年初以來，典型的一二線城市房價(jia) 上漲，房地產(chan) 交易火爆，而三四線城市庫存風險較高，難以去除。

今年上半年，國內(nei) 100強房地產(chan) 企業(ye) 再次交出了良好的成績單，個(ge) 別房地產(chan) 企業(ye) 的銷售額和銷售麵積飆升。然而，在試圖擠出資產(chan) 泡沫的官方聲明下，一線和典型的二線城市監管線索首次出現，預計房價(jia) 可能會(hui) 迎來新的拐點。

一位房地產(chan) 私募股權人士表示，隨著全行業(ye) 資產(chan) 收益率的持續下降，政府PPP項目和資產(chan) 證券化是保險資本的安全投資目標。就房地產(chan) 股而言，價(jia) 值投資的邏輯和屬性保持不變，特別是業(ye) 績增長快、盈利能力強、財務杠杆相對較低的房地產(chan) 企業(ye) ，仍將是保險資本的資產(chan) 配置類型之一。

以金地為(wei) 例，涉及生命人壽、安邦保險、天安等保險資金財險等，屬於(yu) 保險資本高度集中持股。今年上半年，金地累計簽約麵積289.2萬(wan) 平方米，同比增長67.6%；累計簽約金額439.6億(yi) 元，同比增長107.1%。現有儲(chu) 備項目多位於(yu) 典型的一二線城市，投資安全邊際較高。

7月20日，金地集團向股東(dong) 發放2015年現金紅利，每股分配比例為(wei) 稅前每股發現金紅利0.42元。不久，萬(wan) 科向股東(dong) 發放了0.72元（含稅）的每股現金紅利。根據金融街股息計劃，計劃每股發現金0.4元（含稅）。

從(cong) 上述被保險資集中舉(ju) 牌的龍頭房地產(chan) 股來看，高分紅也成為(wei) 這些房地產(chan) 股的典型特征。

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