保險資金供血房地產有三條路徑:舉牌、購房、關聯交易

導讀： 房地產(chan) 公司頻頻高價(jia) 拿地，背後的資金來自哪裏？銀行、保險、信托等金融機構是彈藥的重要補充。銀行、保險、信托等金融機構是彈藥的重要補充。

根據梳理，目前房地產(chan) 公司至少可以通過四種方式獲得保險公司資金，包括收益保險公司舉(ju) 牌、出售辦公物業(ye) 、發行資產(chan) 證券化產(chan) 品及相關(guan) 交易等。

機遇和挑戰並存。一方麵，期限適中、收入合理的房地產(chan) 項目可以滿足保險基金尋找高質量資產(chan) 的緊迫性，但另一方麵，我們(men) 也必須注意隱藏的風險，不能以保險公司為(wei) 融資平台，經常為(wei) 房地產(chan) 公司輸血。

獲取資金的三條路徑

根據《保險基金使用管理暫行辦法》和《保險基金投資房地產(chan) 暫行辦法》的規定，保險公司不得直接從(cong) 事房地產(chan) 開發建設、投資開發或銷售商品房。然而，這並不意味著房地產(chan) 行業(ye) 沒有機會(hui) 獲得保險公司的彈藥補充劑。

經過梳理，發現房地產(chan) 公司獲得保險資金至少有四種途徑。

其中，寶萬(wan) 之爭(zheng) 使得房地產(chan) 上市公司被保險基金列為(wei) 公眾(zhong) 關(guan) 注的焦點。事實上，根據上市公司2016年第一季度報告和2015年年度報告，銀行和房地產(chan) 是保險公司最突出的行業(ye) ，如萬(wan) 科安邦保險A、金地集團、遠洋房地產(chan) 、金融街；前海人壽命牌萬(wan) 科A;國華人壽天辰股份、華新股份；京投銀泰陽光保險。

雖然萬(wan) 科A是最受關(guan) 注的上市房地產(chan) 公司，但從(cong) 保險公司的市值來看，金地集團一直位於(yu) a股前十，不僅(jin) 是保險公司擁有房地產(chan) 行業(ye) 市值最大的股票，也是保險公司最青睞的股票之一，富德生命人壽、安邦人壽、天安財險他們(men) 都用真金白銀向他們(men) 表達了他們(men) 的愛。目前，金地集團最大的股東(dong) 是富德人壽。

第二條路徑是向保險公司出售辦公物業(ye) 。例如，今年3月8日，SOHO中國在香港舉(ju) 行的業(ye) 績發布會(hui) 透露，它將在上海出售SOHO在世紀廣場，消息一發布，就引起了市場的極大關(guan) 注。據悉，國華人壽最終以32.2億(yi) 元的價(jia) 格購買(mai) 了從(cong) 最初的19組意向客戶到第二輪深度接觸的5位客戶SOHO世紀廣場。

此外，倫(lun) 敦金絲(si) 雀碼頭10 Upper Bank Street倫(lun) 敦辦公樓TowerPlace、紐約華爾道夫酒店等海外辦公物業(ye) 也以身相許中國人壽、中國平安(601318，股吧)、安邦保險等。

第三條路徑是關(guan) 聯交易。以恒大集團為(wei) 例，恒大人壽今年披露的11份相關(guan) 交易報告顯示，房地產(chan) 債(zhai) 權投資計劃、信托計劃、房地產(chan) 基金占一半，相關(guan) 交易近38億(yi) 元，關(guan) 聯方主要包括恒大房地產(chan) 集團重慶有限公司、合肥悅泰商業(ye) 運營管理有限公司、西安恒英房地產(chan) 有限公司、成都天府水城房地產(chan) 開發有限公司等恒大集團全資子公司。

除上述三種方式外，保險公司還在探索與(yu) 房地產(chan) 對接的資產(chan) 證券化道路。

一家保險資產(chan) 管理公司表示：這種方式正在蓬勃發展，保險基金正在積極尋求機會(hui) 。未來，我們(men) 可以考慮作為(wei) 受托人發行資產(chan) 證券化產(chan) 品，這更符合保險基金的特點。

雙方公司各取所需

事實上，房地產(chan) 公司能夠獲得保險資金的青睞，有自己的內(nei) 生邏輯。

一家上市房地產(chan) 公司表示：對於(yu) 房地產(chan) 公司來說，他們(men) 希望得到保險公司的資本支持資本支持。畢竟，後者資金充足，成本低。如有可能，兩(liang) 者可以進行業(ye) 務合作，提高利潤，提高資本內(nei) 生能力。

值得一提的是，估值合理的上市房地產(chan) 公司和房地產(chan) 相對更容易獲得保險資金。

以上市房地產(chan) 公司獲得保險資金為(wei) 例，這些上市房地產(chan) 公司屬於(yu) 市場藍籌股，一般現金流良好，股息率高。在第二代補償(chang) 下，與(yu) 中小型董事會(hui) 和創業(ye) 板相比，房地產(chan) 等市場藍籌股風險因素較小，保險公司需要提取最低資本要求較低，因此在保持股權配置比例不變的情況下，可以通過增加藍籌股投資比例來降低價(jia) 格風險對補償(chang) 能力的影響。一位保險公司投資部人士說。

他繼續說：高質量的房地產(chan) 可以通過出售或發行資產(chan) 證券化產(chan) 品來獲得豐(feng) 厚的租金和房地產(chan) 升值，這對保險公司來說，不僅(jin) 可以擁有辦公樓的所有權，而且可以通過收購項目進一步提高其品牌價(jia) 值和形象，為(wei) 什麽(me) 不呢。

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