隱藏在房地產市場背後的保險資本力量

導讀： 2012年，一係列保險一係列保險資金，大大開放了保險資金的投資渠道。保險資金就像脫籠困獸(shou) ，一騎絕塵，買(mai) 房買(mai) 地，買(mai) 上市公司股權，買(mai) 未上市公司股權，買(mai) 債(zhai) ，參與(yu) 基礎設施投資。……

在買(mai) 買(mai) 買(mai) 的投資組合中，房地產(chan) 作為(wei) 中國隻漲不跌的優(you) 質目標，一直備受影響保險資金青睞、房地產(chan) 回報周期和長期保險資金的特點也不謀而合。統計數據顯示，去年房地產(chan) 市場一直是最活躍的中國平安有近20次征地記錄，包括聯合征地和獨立征地，這些年來是最多的。

保險基金征地主要有三個(ge) 用途：一是布局醫療衛生、赛马会老品牌网站等相關(guan) 行業(ye) ；二是參與(yu) 商業(ye) 物業(ye) 的開發經營；三是共同征地，享受最終收入。

超級剁手黨(dang)

在房地產(chan) 投資領域，中國保監會(hui) 於(yu) 2010年發布了《房地產(chan) 保險基金投資暫行辦法》保險公司房地產(chan) 投資應滿足上一會(hui) 計年度末償(chang) 付能力充足率不低於(yu) 150%，上一季度末償(chang) 付能力充足率不低於(yu) 150%；上一會(hui) 計年度淨資產(chan) 不低於(yu) 1億(yi) 元（貨幣單位，下同）的要求。

2012年，中國保監會(hui) 發布《關(guan) 於(yu) 保險資金投資股權及房地產(chan) 相關(guan) 問題的通知》，上一會(hui) 計年度盈利規定；償(chang) 付能力充足率的基本要求調整為(wei) 上季度末不低於(yu) 120%。

這也為(wei) 許多尚未達到盈利條件的新成立的中小型保險公司開辟了投資房地產(chan) 的康莊大道。在過去的兩(liang) 年裏，中小型保險公司獲得了激烈的土地，並更喜歡獨立經營。例如，今年，前海人壽、中英人壽保險和永誠保險都有獨立的征地記錄。

2016年9月1日上午，位於(yu) 諸光路以東(dong) 、高光路以南的上海市青浦區徐涇鎮推出四宗相連商業(ye) 用地。總轉讓麵積30965.6平方米，總起價(jia) 4.65億(yi) 元，起價(jia) 6000元/平方米，地上限32米。最後，前海人壽以16.68億(yi) 元的總價(jia) 將四宗地塊全部帶入懷中，最高溢價(jia) 率為(wei) 284.07%。這不是前海人壽第一次在上海拿地。今年5月，前海人壽以7.5億(yi) 元奪得虹口區四川北路街道HK172-13號地塊。

2016年5月，永誠保險以7.6億(yi) 元競爭(zheng) 浦東(dong) 新區上海世博園區A03C-01地塊，該地塊為(wei) 商業(ye) 地塊，溢價(jia) 率0.64%，7247元/平方米，基本接近底價(jia) 。

與(yu) 中小型保險公司的激進態度相比，中國平安更傾(qing) 向於(yu) 與(yu) 房地產(chan) 企業(ye) 共同征地。例如，今年1月，華潤、首次開業(ye) 、平安聯合體(ti) 以86.25億(yi) 元贏得了北京豐(feng) 台區的白盆窯地塊。去年12月，上海奉賢區南橋新城132畝(mu) 純住宅用地被碧桂園+東(dong) 原+平安聯合體(ti) 以23.1億(yi) 元競爭(zheng) ，樓麵價(jia) 14597元/平方米，溢價(jia) 率62%。

野蠻人來撞門

當然，保險投資房地產(chan) 一直存在嚴(yan) 格的比例限製，如保險公司投資非自用房地產(chan) 、基礎設施債(zhai) 權投資計劃和房地產(chan) 相關(guan) 金融產(chan) 品賬麵餘(yu) 額不高於(yu) 上季末公司總資產(chan) 的20%。

在投資範圍方麵，保險公司不得投資開發或銷售商品房；不得直接從(cong) 事房地產(chan) 開發建設（包括一級土地開發）；禁止投資設立房地產(chan) 開發公司、未上市房地產(chan) 企業(ye) （項目公司除外）或以投資股份控製房地產(chan) 企業(ye) 。投資設立或控製房地產(chan) 企業(ye) 的，應當限期撤銷或者轉讓。

雖然保險公司不能直接從(cong) 事房地產(chan) 開發建設

根據克而瑞研究中心的統計，自2015年以來，24家保險基金購買(mai) 了54隻房地產(chan) 股（包括二級市場交易和認購定向增發），並躋身10名股東(dong) 之列，共69次。其中，隻有9家保險基金主動減持，另外6家因持股比例低而擠出了10名股東(dong) 。

從(cong) 進入時間來看，2015年上半年前隻持有6隻房地產(chan) 股，下半年新增數量飆升至19隻，2016年上半年增加14隻。其中，萬(wan) 科、金融街、金地、廊坊發展、華信、天辰等6家企業(ye) 通過二級市場購買(mai) ，持股比例超過5%。這六家企業(ye) 在上市前有明顯的共同點:即股權分散，最大股東(dong) 持股比例較低。部分資金實力也較弱。

麵對以萬(wan) 科和前海人壽為(wei) 代表的寶能部門之間的控製權競爭(zheng) ，一些房地產(chan) 企業(ye) 表現出抗拒。

當然，並不是所有的企業(ye) 都非常抗拒保險資本的投資。相反，越來越多的房地產(chan) 企業(ye) 屬於(yu) 固定增長和保險類型，選擇主動引入保險資本作為(wei) 投資者。根據克而瑞研究中心的統計，截至2016年6月，共有9家保險資金參與(yu) 了8家房地產(chan) 企業(ye) 的固定增長，持股比例在0.18%~9.15%之間。除世茂和天業(ye) 外，其餘(yu) 6家參與(yu) 增發的保險資金均為(wei) 央企和國企。

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