所有有房貸在身的朋友，房貸利率的兩個關鍵部分：加點值和重定價周期，最近都有大變化。
以後房貸利率加點值會怎麽調，重定價周期怎麽選，都是事關切身利益的問題，小巴今天就來聊聊看法。
大家都知道，因為民眾呼聲很高，央行上個月又送出大禮包，幫大家統一下調了存量房貸利率，把加點值又降下來了，降到了LPR-30BP。
如果以後再有這樣，存量房貸利率和全國新發房貸利率相差很大，你的加點值比全國平均加點值高出30BP的，就可以自己找銀行申請調低，不再統一處理。
計算也頗為複雜，每個季度，央行會在官網發布一次“全國新發房貸利率”數據，現在最新的數據是3.33%。
然後用這個3.33%，減去對應季度裏每個月公布的“5年期以上LPR算術平均值”，現在這個數據是3.85%，然後就可以算出“全國平均加點值”3.33%-3.85%=-52BP。
按照規則，比全國平均加點值高出30BP，也就是，現在加點值高於-52BP+30BP=-22BP的，就可以申請調低。
現在央行統一幫大家調到了-30BP，比-22BP更低，咱們暫時都是不用再去申請下調了的。
有人可能會覺得，上麵這麽一通算下來，感覺也挺繁瑣複雜，我不會算咋辦？
小巴覺得倒不用太死磕去算，因為現在大家已經統一降過，下一次真要調，估計也是一起觸發，想必街知巷聞的。
而且到時銀行APP裏麵，可能也會有相關的存量房貸利率調整提醒，或者在某個頁麵和按鈕上顯示你能不能調整，大家可以去看一下自己相應的手機銀行APP。
所以對於房貸利率調低申請這個，大家暫時不用那麽費神。
但房貸重定價周期的調整，要不要調，選哪個周期頻次，就得好好琢磨琢磨了。
其實LPR的數值，今年以來已經降得很快了，5年期LPR從年初的4.2%，一路降到了現在的3.6%。
但就是因為重定價周期，大家隻能等到下一個重定價日，也就是1年以後，才能享受到新利率。
這就是為什麽即便LPR一直在降，加點值也降，但很多人之前的整體房貸利率也還在4%以上，沒降到最新的LPR利率，享受不到利率下調的好處。
那麽現在，允許大家申請調整重定價周期了，有3個月、6個月、12個月三個檔位可選。
比如，你重定價日是5月30日，原本要到明年的5月30日才會跟上最新LPR，但如果調整之後，改為：
重定價周期【3個月】，那麽對應的重定價日就是8月30日、11月30日、2月28日、5月30日；
重定價周期【6個月】，那麽對應的重定價日就是11月30日、5月30日。
這就意味著，調整完之後，最近一次的利率調整時間是今年的11月30日，很快就能享受到最新LPR利率，比原來提前了半年之多，妥妥的省下一筆錢。
也就是說，在當前這種利率下行周期裏麵，重定價周期越短，就能越早享受LPR下調減少的利息支出。
當然，如果是反過來，在利率上行周期，重定價周期越短，也將更早承擔LPR上調增加的利息支出。
整個貸款合同存續期內，重定價周期隻能變更一次，變更後不可撤銷。
於是大家又開始糾結，到底重定價周期要選哪個呢？選3個月、6個月，還是按照原本的1年周期，不改動呢？
2019年、2020年房貸利率進行LPR切換的時候，大家同樣麵臨著選擇，是選固定利率，還是選跟著LPR浮動好呢？
當時咱們的看法是，從已經公布的LPR來看，數值呈現出下降的趨勢，並且成熟國家經驗，利率也是長期向下走的趨勢，所以建議選擇跟LPR浮動的方式比較好。
短期來看，為了托底房地產，刺激經濟複蘇，LPR大概率還是會往下走，而長遠一點來看，隨著經濟增速的不斷下降，利率水平也是會不斷降低。
而且這幾年間還多了一個新因素，“人口負增長”靴子落地，老齡化加劇。
這就意味著資金需求下降，資金供給增多，也會有更多錢存銀行裏，在這種情況下，國家為了驅使更多資金去消費和投資，會選擇將利率維持在低位。
這也是在一些成熟國家可以看到的規律，人口結構裏青年越多，利率越高，反之則越低。
當然，經濟有周期，有降息就會有加息，但是總體走勢來看，利率水平是會往下走的。
所以從利率走勢來看，未來幾年降息，保持低息的概率更大，選3個月為定價周期，能更快跟著LPR的節奏節省利息；而如果是20幾、30年那麽長期限，中間的降息、加息波動疊加起來，可能會是一個比較中性的結果。
從收入預期不太好，房貸支出減少越快，就能越快減輕家裏財務壓力這一點去考慮，自然是把重定價周期定得越短，就越快減輕痛苦。
尤其是選等額本息，也還在還款前5年、10年的朋友，因為計算利息的本金高，現在每月還的房貸裏麵，主要就是還利息，如果把重定價周期定為3個月一次，減負效果也會更顯著。
等到咱們真進入加息周期的時候，到時你也已經還了挺多年房貸，要計算利息的本金也少了，就算利率上去一些，你的壓力也不會現在這麽大。
如果你覺得，自己實際不準備還那麽久房貸，雖然貸20年，估計10年就提前還貸，或者直接改善換房，開始一個新房貸了，說不定根本碰不到下一個加息周期，那麽重定價周期定得越短，自然也是越占便宜的了。
但如果是貸30年，也沒想過要提前還貸，貸多久就還多久，中間有可能會碰上加息周期，其實選哪個都沒太所謂，綜合下來會是個比較中性的結果，就看你覺得要不要先以減輕當下的壓力為主，去選3個月調整一次的檔位。
所以大家可以根據自己的情況去考慮，沒有哪個一定是更優的標準答案。
不過如果重定價日是在11月、12月和1月的朋友，倒可以不用著急去決定，要不要調整這個重定價周期。
因為你的利率本來就會在3個月內重定價，自動調整到最新LPR，然後直接就是3.3%的貸款利率了~
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