保險基金進入深圳甲級寫字樓，掃地的目光投向世界

導讀： 假如說住宅項目有地王效應，辦公樓靠的是地標效應。深圳摩天寫(xie) 字樓項目遍地開花，資產(chan) 背景雄厚的保險資金也紛紛進入寫(xie) 字樓領域。深圳摩天寫(xie) 字樓項目遍地開花，資產(chan) 背景雄厚的保險資金也紛紛進入寫(xie) 字樓領域。

最近，在地王的影響下，深圳房地產(chan) 市場開始出現一些複蘇信號，但高房價(jia) 帶來的擔憂仍難以分散。此時，深圳甲級寫(xie) 字樓市場大訂單交易頻繁，引起了市場的高度關(guan) 注。

從(cong) “地王”

到地標效應

假如說住宅項目有地王效應，寫(xie) 字樓靠的是地標效應。

從(cong) 20世紀80年代的國際貿易大廈到90年代的地王大廈，再到2011年建成的京基100大廈和現在的平安國際金融中心，深圳的地標性建築都是以寫(xie) 字樓為(wei) 主的綜合性項目，地標性建築也成為(wei) 企業(ye) 的另一個(ge) 名牌。

在深圳辦公樓密集的南山、福田、羅湖區，許多在建辦公項目都在爭(zheng) 奪地標的稱號。據不完全統計，僅(jin) 在深圳南山區，規劃300米以上的在建項目包括世茂金融中心、漢京金融中心、優(you) 秀前海金融中心、華潤深圳灣總部大樓、深圳地鐵集團與(yu) 萬(wan) 科合作的深灣匯雲(yun) 中心、金地鑽石廣場。在福田區，深圳佳兆業(ye) 全球金融中心、深圳上城等在建項目規劃高度超過300米。在舊改重點區羅湖，寶能中心、城脈金融中心、恒大建設大院舊改項目規劃高度超過300米。

摩天寫(xie) 字樓項目遍地開花。雖然大部分都是企業(ye) 自有的物業(ye) ，但也預示著大量的寫(xie) 字樓項目將陸續進入市場。高力國際表示，對於(yu) 深圳甲級寫(xie) 字樓市場，預計2016年將有約93.3萬(wan) 平方米的15個(ge) 新項目進入市場，比去年新增總量高65%，預計新供應將進一步加劇市場競爭(zheng) 。

事實上，與(yu) 住宅市場相反，深圳寫(xie) 字樓市場一直擔心供過於(yu) 求。寫(xie) 字樓需求量大，但供應相對充足。

在深圳，如果從(cong) 價(jia) 格上漲的角度來看，投資寫(xie) 字樓而不投資住房肯定會(hui) 後悔。市場數據顯示，去年深圳平均房價(jia) 上漲了50%以上，但寫(xie) 字樓平均房價(jia) 上漲了10%以上。但寫(xie) 字樓價(jia) 格漲幅低於(yu) 住宅，但租金回報率一直高於(yu) 住宅。比如深圳寫(xie) 字樓的租金回報率一般可以達到5%，但住宅的租金回報率一般不到2%。

頻繁進入保險資金

深圳寫(xie) 字樓市場

雖然住宅和寫(xie) 字樓之間存在如此大的差異，寫(xie) 字樓數量井噴，但一些鱷魚仍在進入深圳寫(xie) 字樓市場。

此前，深圳辦公市場的散售交易受到國內(nei) 自用和投資客戶的青睞。台灣玉山銀行以6.6億(yi) 元購買(mai) 了優(you) 秀的前海1號（前海第一個(ge) 可售辦公項目），約10100平方米。最近，大宗交易經常出現在深圳辦公市場。

最近，太平洋壽險深圳市福田區深業(ye) 上城宣布購買(mai) T塔樓高區10層，是繼4月24日太平洋財產(chan) 保險購買(mai) 4層後，深圳寫(xie) 字樓市場保險資金的又一豪舉(ju) 。到目前為(wei) 止，太平洋保險在深業(ye) 上城T已購買(mai) 14層塔樓。

據不完全統計，深圳寫(xie) 字樓市場有史以來最大的6筆購房交易和5筆與(yu) 金融機構有關(guan) 。去年11月，中國保險購買(mai) 京基濱河時代大廈10層，簽約金額接近20億(yi) 元。據悉，京基濱河時代大廈已售出近80%的單位。

就深圳保險業(ye) 而言，截至2015年底，深圳共有保險公司法人機構22家，各類保險經營者70家，保險公司法人機構總資產(chan) 3.15萬(wan) 億(yi) 元，繼續位居全國第二。資產(chan) 背景強的保險資金進入房地產(chan) 領域，深圳市場可能會(hui) 出現越來越多的保險資金掃地案件。高力國際深圳分公司總經理簡家宏表示，深圳市場上高質量、可用於(yu) 銷售的辦公項目並不多，保險資金成本較低。除了自用，購買(mai) 辦公樓肯定會(hui) 具有投資性質。

此外，深圳住宅的平均價(jia) 格已躍居全國第一，但寫(xie) 字樓市場的租金仍低於(yu) 北京和上海，這可能成為(wei) 資本眼中的投資空間。根據高力國際研究部的數據，深圳辦公租賃市場去年表現活躍，需求的主要驅動力是國內(nei) 企業(ye) ，IT、金融和服務業(ye) 尤為(wei) 突出，整體(ti) 租金上漲至每月約215元，北上廣分別為(wei) 每月332元、307元、155元。在四個(ge) 城市中，深圳的租金僅(jin) 高於(yu) 廣州，是北京的60%。此外，今年一季度，全市甲級寫(xie) 字樓租金同比上漲1.8%至每月216.9元。深圳寫(xie) 字樓投資市場將繼續受益於(yu) 深圳市場穩定的基本麵、高租金水平和資本增長潛力。

一些分析士表示，辦公樓雖然流動性差，但可以作為(wei) 長期投資，既有增值空間，又能獲得穩定的租金，符合保險投資應用的安全原則。此外，深圳樓市的長期投資價(jia) 值得到了機構資金的認可，這是一個(ge) 非常健康的良性循環。房地產(chan) 服務提供商戴德良興(xing) 認為(wei) ，鑒於(yu) 當前住房價(jia) 格上漲、投資風險積累和監管政策的出台，一些資金充裕的機構或個(ge) 人投資者轉向了辦公市場，顯示了住宅市場和辦公市場的蹺蹺板效應。

險資掃樓

不僅(jin) 在國內(nei)

在房價(jia) 快速上漲的歲月裏，保險資金進入房地產(chan) 曾經是一個(ge) 敏感的話題，因此保險資金對房地產(chan) 的投資受到了嚴(yan) 格的政策監管。許多保險公司以自用的名義(yi) 投資和收購城市核心區的商業(ye) 和辦公樓。

就全國市場而言，保險投資進入房地產(chan) 的主要方式有三種：直接投資上市房地產(chan) 企業(ye) 的股權；收購整個(ge) 商業(ye) 物業(ye) 以獲得租金回報；通過債(zhai) 權和股權投資參與(yu) 房地產(chan) 開發。隨著中國保監會(hui) 保險基金投資房地產(chan) 上限的增加，保險企業(ye) 購買(mai) 商業(ye) 物業(ye) 以獲得穩定的租金回報也在增加。

根據中國保險資產(chan) 管理協會(hui) 最近披露的《2015年中國保險資產(chan) 管理發展報告》，截至2015年底，保險資產(chan) 投資性房地產(chan) 資產(chan) 為(wei) 921.60億(yi) 元，占0.82%。但從(cong) 涉及房地產(chan) 投資的保險資金總額來看，應該遠高於(yu) 這個(ge) 數字。根據市場公開數據，從(cong) 2011年到今年4月底，傳(chuan) 統存款、債(zhai) 券、股票、基金的投資比例為(wei) 90.89%、89.93%、82.47%、75.32%、71.35%、66.99%，對應於(yu) 一組數字，也就是說，基礎設施、股權和房地產(chan) 的另類投資占6.28%、6.42%、11.45%、14.98%、21.08%和20.53%。對比這兩(liang) 組數據可以看出，傳(chuan) 統投資比例迅速下降，另類投資比例迅速上升。對比這兩(liang) 組數據可以看出，傳(chuan) 統投資比例迅速下降，另類投資比例迅速上升。

如今，國內(nei) 險資掃樓的目光早已投向全球。今年5月，中國人壽聯合美國房地產(chan) 投資管理機構RXR，收購曼哈頓美國大道1285標誌性寫(xie) 字樓項目。該項目總收購價(jia) 格為(wei) 16.5億(yi) 美元，中國人壽是其最大的單一投資機構。此前，中國人壽與(yu) 加拿大國際大型資產(chan) 管理公司合作Brookfield，倫(lun) 敦金融區辦公樓以3.46億(yi) 英鎊(約32.7億(yi) 元)成功收購——ALDGATE Tower。

據戴德梁興(xing) 報道，中國保險公司預計未來五年將向海外房地產(chan) 領域投擲730億(yi) 美元。屆時，中國保險公司的海外房地產(chan) 比例將上升至5%。到2024年，國內(nei) 保險資本持有的海外投資物業(ye) 總值將達到1540億(yi) 美元。

中國基金已成為(wei) 美國市場備受關(guan) 注的力量，預計未來將有更多的中國企業(ye) 進入。根據亞(ya) 洲協會(hui) 和羅森谘詢公司今年5月聯合發布的《中國在美國房地產(chan) 投資報告》，預計中國投資者在美國商業(ye) 地產(chan) 和住宅(不包括未來新項目)的直接投資至少將達到2180億(yi) 美元。瑞士再保險高級分析師邢麗(li) 表示，在國內(nei) 經濟增長放緩的情況下，保險公司放眼全球配置資產(chan) 是一個(ge) 非常自然的選擇，但保險公司應注意國內(nei) 保險業(ye) 務的穩定性和海外投資產(chan) 生的利率風險。

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