樓市調控密集，保險資金癡情不變

導讀： 隨著各地限購政策的出台，這顯然是房地產(chan) 投入大量精力的保險公司的不利因素。然而，據了解，保險資本對房地產(chan) 的愛可能不會(hui) 改變。然而，據了解，保險資本對房地產(chan) 的愛可能不會(hui) 改變。

國慶長假期間，很多地方都出台了限購政策，但這種限購潮似乎並沒有影響保險資金的熱情。

以最近的八卦主角國華人壽為(wei) 例。10月10日，該公司仍忙於(yu) 增持上海天辰股份有限公司的股份，後者是一家主要從(cong) 事房地產(chan) 行業(ye) 的上市公司。這是國華人壽連續四次持有天辰股份，累計持有高達20%，穩居第二股東(dong) 之首。國華人壽表示，未來12個(ge) 月，將利用自有資金增持不少於(yu) 1000萬(wan) 股。

國華人壽並不是唯一一家熱愛房地產(chan) 行業(ye) 的保險公司。國慶假期剛剛結束。10月10日，上海土地市場隻有一塊商業(ye) 用地——青浦區西虹橋盤珍路西側(ce) 27-04塊公開出讓。14名投標人參加了拍賣。最後，前海人壽以12.47億(yi) 元的價(jia) 格獲勝，地板價(jia) 格為(wei) 21985元/平方米，溢價(jia) 率高達263.88%。

這是前海人壽今年第三次在上海征地。9月1日，前海人壽以16.68億(yi) 元的價(jia) 格贏得了上海青浦徐涇鎮四個(ge) 相鄰的商業(ye) 區。地板價(jia) 格為(wei) 20425元/平方米，四塊地的溢價(jia) 率超過240%。今年5月，前海人壽以7.5億(yi) 元獲得虹口區四川北路街道HK172-13號地塊。

開啟買(mai) 買(mai) 買(mai) 買(mai) 模式

除了瘋狂拿地，還有很多保險公司選擇直接買(mai) 樓。例如，7月29日，國華人壽保險32.2億(yi) 元正式投資SOHO中國購買(mai) 其旗下的上海SOHO6月18日，太平洋壽險深圳市福田區深業(ye) 上城宣布購買(mai) T4月24日，塔樓高區10層；太平洋保險投資27億(yi) 元，購買(mai) 深業(ye) 上城14層物業(ye) ，成交麵積4萬(wan) 平方米。以上隻是保險資金在中國投資房地產(chan) 。

在低利率趨勢和資產(chan) 配置荒的背景下，保險資金出海購買(mai) 不凍產(chan) 的案例也十分搶眼。最具代表性的是安邦保險的黑馬。今年年初，安邦購買(mai) 喜達屋的消息在全球引起轟動，安邦保險從(cong) 黑石集團購買(mai) 了65億(yi) 美元Strategic此外，酒店和度假村集團還以19.5億(yi) 美元從(cong) 希爾頓集團購買(mai) 紐約華爾道夫酒店。另一個(ge) 出海投資不凍產(chan) 更積極中國平安。

相關(guan) 數據顯示，截至2015年底，保險資本在海外房地產(chan) 市場的累計投資已達到近60億(yi) 美元。

而且在買(mai) 房、買(mai) 地也無法充分表達對房地產(chan) 的愛時，險資選擇大規模參股相關(guan) 企業(ye) 。據中國保險業(ye) 信息披露平台和保險公司半年報統計，截至目前，至少有18家保險公司持有或參與(yu) 196家非保險子公司。以海人壽為(wei) 例，在控股或參股公司中，有20多家子公司經營房地產(chan) 開發或房地產(chan) ；平安擁有16家房地產(chan) 投資、開發、經紀子公司，主要通過收購或直接設立獲得。

為(wei) 什麽(me) 保險資本如此瘋狂地追求房地產(chan) 市場？

一方麵，房地產(chan) 作為(wei) 中國隻漲不跌的優(you) 質目標，一直受到保險基金的青睞。另一方麵，這可能與(yu) 中國保監會(hui) 放寬政策有關(guan) 。

根據中國保監會(hui) 2010年發布的《保險基金投資房地產(chan) 暫行辦法》，保險公司投資房地產(chan) 應達到上一會(hui) 計年度末償(chang) 付能力充足率不低於(yu) 150%，上一季度末償(chang) 付能力充足率不低於(yu) 150%，上一會(hui) 計年度淨資產(chan) 不低於(yu) 1億(yi) 元。

2012年，中國保監會(hui) 發布《關(guan) 於(yu) 保險資金投資股權及房地產(chan) 相關(guan) 問題的通知》，不再執行上一會(hui) 計年度盈利規定；償(chang) 付能力充足率的基本要求調整為(wei) 上季度末償(chang) 付能力充足率不低於(yu) 120%。政策的放寬為(wei) 更多保險資金進入房地產(chan) 行業(ye) 開辟了一條寬闊的道路。

根據2014年發布的《關(guan) 於(yu) 加強和改進保險資金使用比例監管的通知》，截至2016年8月底，保險業(ye) 總資產(chan) 已達到14萬(wan) 億(yi) 元，這意味著保險資本最多可投資於(yu) 房地產(chan) 資產(chan) 約4.2萬(wan) 億(yi) 元。

對保險資的調控或影響不大

然而，房地產(chan) 市場的環境發生了突然的變化。在密集政策的壓力下，高燒的一、二線房地產(chan) 市場呈現出降溫的跡象。這會(hui) 影響保險資本的未來投資嗎？

保險投資網絡創始人、中富和泰國資產(chan) 管理有限公司總經理方少華表示，保險資本仍將熱衷於(yu) 房地產(chan) 行業(ye) 的投資。新的國家十條（國務院關(guan) 於(yu) 加快現代保險服務業(ye) 發展的若幹意見）給了保險業(ye) 在現代經濟中的新地位，也使保險資本流入房地產(chan) 領域成為(wei) 《紐約時報》的趨勢。

方少華分析說:樓市調控對保險資本影響不大，但總體(ti) 影響不大。由於(yu) 今年保險資金仍找不到優(you) 質資產(chan) ，隻能繼續購買(mai) 辦公樓、商業(ye) 征地、房地產(chan) 投資和金融產(chan) 品投資。目前，我國以房地產(chan) 開發為(wei) 指標GDP在核心體(ti) 製下，房地產(chan) 已成為(wei) 地方發展的主要引擎。當實體(ti) 經濟日益萎縮，所有金融機構都不敢向私營企業(ye) 貸款時，依靠私營企業(ye) 根本無法解決(jue) 問題，保險資展機遇。因此，當保險資本不能在短期內(nei) 解決(jue) 資產(chan) 配置困難的問題時，隻能繼續鎖定房地產(chan) 。他認為(wei) ，如果監管政策收緊，保險資本將避免其優(you) 勢，當風暴過去時，保險資本仍將增加對房地產(chan) 投資和股票持有的投資。

在業(ye) 內(nei) 人士看來，保險資本青睞房地產(chan) 領域的主要原因是，隨著銀行利率的下降和經濟進入下行周期，相對高收益的固定收益資產(chan) 變得相對稀缺，各金融機構在不同程度上麵臨(lin) 著資產(chan) 短缺的困境。在這種情況下，更注重長期和安全的保險基金表現出對房地產(chan) 領域的熱愛。

保險公司具有較強的投資經驗和能力也是原因之一，因為(wei) 大型保險公司擁有相對成熟的投資團隊和較強的財務實力，具有選擇高質量項目目標、把握項目投資風險的優(you) 勢。方少華說。

關(guan) 於(yu) 保險資是否會(hui) 放緩，平安保險房地產(chan) 市場投資負責人表示，暫時不予回複。該公司信托投資部的一名員工表示，目前，該公司主要投資國內(nei) 一線城市和國外資產(chan) ，預計未來將繼續投資一線城市，其中大部分是直接投資或自有財產(chan) 。當被問及風險因素時，信托投資部的員工表示，他們(men) 認為(wei) 一線城市的風險是可控的，一些二線城市也將考慮投資範圍，但大多數不是直接投資，而是使用信托計劃。

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